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Achat : Appartement (57100)

VilleThionville (57)
Surface77m²
Coût Total184 790€
Loyer Annuel11 693€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 857,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon
Ville : Thionville
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57100
Coordonnées : 49.352150, 6.160700
Total : 184 790€
Prix d'acquisition : 143 000€
Travaux : 30 350€
Valeur du bien : 173 350€
Frais de notaire : 11 440€
Coût estimé : 11 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 12.66€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 16.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 974€/mois
Loyer annuel estimé : 11693€/an
Fourchette totale : 752€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 9030€ - 15143€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :73,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 994,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 256,33€
Coût de l'assurance :22 174,80€
Taxe foncière : 1 169,33€/an
Soit par mois : 97,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 091,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage, par des fenêtres à double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3.5/5 - Couloir nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 350 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Salon - Peinture:1 900€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 50€/m² = 1900€
  • Couloir - Peinture:250€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 50€/m² = 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thionville (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 693 €/an
Calcul : 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 790 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 701 €
Revenus locatifs : +11 693 €
Charges déductibles : -38 701 €
Résultat foncier Année 1 : -27 008 €(Déficit de 27 008 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 608 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 351 €/an
Revenus locatifs : +11 693 €
Charges déductibles : -8 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5607.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950 €(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 693 €38 707 €6 301 €-27 014 €21 400 €5 614 €5 614 €
211 927 €8 191 €6 135 €3 736 €--1 878 €
312 166 €8 019 €5 963 €4 147 €---
412 409 €7 841 €5 785 €4 568 €---
512 657 €7 657 €5 600 €5 001 €---
612 910 €7 466 €5 410 €5 444 €---
713 169 €7 268 €5 212 €5 900 €---
813 432 €7 064 €5 008 €6 368 €---
913 701 €6 853 €4 796 €6 848 €---
1013 975 €6 634 €4 577 €7 341 €---
1114 254 €6 407 €4 351 €7 847 €---
1214 539 €6 173 €4 116 €8 367 €---
1314 830 €5 930 €3 874 €8 900 €---
1415 126 €5 679 €3 622 €9 448 €---
1515 429 €5 419 €3 362 €10 011 €---
1615 738 €5 149 €3 093 €10 588 €---
1716 052 €4 871 €2 814 €11 182 €---
1816 373 €4 582 €2 526 €11 791 €---
1916 701 €4 284 €2 228 €12 417 €---
2017 035 €3 975 €1 919 €13 060 €---
2117 376 €3 655 €1 599 €13 720 €---
2217 723 €3 324 €1 268 €14 399 €---
2318 078 €2 982 €925 €15 096 €---
2418 439 €2 627 €571 €15 812 €---
2518 808 €2 260 €204 €16 548 €---
TOTAL374 539 €173 014 €91 256 €201 524 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 456 €-6 420 €+8 876 €
2+2 456 €0 €+2 456 €
3+2 456 €+681 €+1 775 €
4+2 456 €+1 370 €+1 086 €
5+2 456 €+1 500 €+956 €
6+2 456 €+1 633 €+823 €
7+2 456 €+1 770 €+686 €
8+2 456 €+1 910 €+546 €
9+2 456 €+2 054 €+402 €
10+2 456 €+2 202 €+254 €
11+2 456 €+2 354 €+102 €
12+2 456 €+2 510 €-54 €
13+2 456 €+2 670 €-214 €
14+2 456 €+2 834 €-378 €
15+2 456 €+3 003 €-547 €
16+2 456 €+3 176 €-720 €
17+2 456 €+3 354 €-898 €
18+2 456 €+3 537 €-1 081 €
19+2 456 €+3 725 €-1 269 €
20+2 456 €+3 918 €-1 462 €
21+2 456 €+4 116 €-1 660 €
22+2 456 €+4 320 €-1 864 €
23+2 456 €+4 529 €-2 073 €
24+2 456 €+4 744 €-2 288 €
25+2 456 €+4 964 €-2 508 €
Total+61 400 €+60 457 €+943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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