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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface54m²
Coût Total133 800€
Loyer Annuel7 520€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 574,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Balcon

Appartement 3 pièces 55 m² appartement de 3 pièces d'une surface de 54 m² situé au 3ème étage.

un fort potentiel avec une cuisine indépendante, un chauffage au gaz par radiateurs, une salle d'eau, et un environnement calme sans vis-à-vis. Quartier Europe

Il comprend également un balcon et d'une cave.

Situé dans un quartier avec tous commerces à proximité, il est également proche de nombreux établissements scolaire.arret de bus

Ce bien est idéal pour un projet de rénovation.

Surface : 54m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/11/2025

Consommation énergie primaire : 274 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.249320, 4.040035
Total : 133 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 127 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7520€/an
Fourchette totale : 485€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5824€ - 9710€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 880,77 €/m²
Basé sur :1087 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 562 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-70 562€ (-45.4%)
Marge achat-revente :21 762€ (14.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 692,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 233,08€
Coût de l'assurance :11 707,50€
Taxe foncière : 752,01€/an
Soit par mois : 62,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 626,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 755,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (moquette ou parquet) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - appartement nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - plomberie en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(778 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€ (6m² × 600€/m²), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol (parquet flottant) 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 2600€
  • Salon:4 000€
    Revêtement sol (parquet flottant) 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 2600€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:3 000€
    Réfection complète plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 520 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 539 €
Revenus locatifs : +7 520 €
Charges déductibles : -47 539 €
Résultat foncier Année 1 : -40 019 €(Déficit de 40 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 619 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 539 €/an
Revenus locatifs : +7 520 €
Charges déductibles : -5 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 981 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18618.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 520 €47 543 €4 323 €-40 023 €21 400 €18 623 €18 623 €
27 671 €5 426 €4 206 €2 244 €--16 379 €
37 824 €5 306 €4 085 €2 518 €--13 861 €
47 980 €5 181 €3 961 €2 799 €--11 061 €
58 140 €5 052 €3 832 €3 088 €--7 973 €
68 303 €4 919 €3 699 €3 384 €--4 590 €
78 469 €4 782 €3 561 €3 687 €--902 €
88 638 €4 640 €3 419 €3 999 €---
98 811 €4 493 €3 272 €4 318 €---
108 987 €4 341 €3 121 €4 646 €---
119 167 €4 184 €2 964 €4 983 €---
129 350 €4 022 €2 802 €5 328 €---
139 537 €3 855 €2 635 €5 682 €---
149 728 €3 682 €2 462 €6 046 €---
159 923 €3 504 €2 283 €6 419 €---
1610 121 €3 319 €2 099 €6 802 €---
1710 324 €3 129 €1 908 €7 195 €---
1810 530 €2 932 €1 711 €7 598 €---
1910 741 €2 728 €1 508 €8 012 €---
2010 955 €2 518 €1 298 €8 437 €---
2111 174 €2 301 €1 081 €8 874 €---
2211 398 €2 076 €856 €9 322 €---
2311 626 €1 845 €624 €9 781 €---
2411 858 €1 605 €385 €10 253 €---
2512 096 €1 357 €137 €10 738 €---
TOTAL240 872 €134 741 €62 233 €106 131 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 131 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 579 €-6 420 €+7 999 €
2+1 579 €0 €+1 579 €
3+1 579 €0 €+1 579 €
4+1 579 €0 €+1 579 €
5+1 579 €0 €+1 579 €
6+1 579 €0 €+1 579 €
7+1 579 €0 €+1 579 €
8+1 579 €+929 €+650 €
9+1 579 €+1 295 €+284 €
10+1 579 €+1 394 €+185 €
11+1 579 €+1 495 €+84 €
12+1 579 €+1 598 €-19 €
13+1 579 €+1 705 €-126 €
14+1 579 €+1 814 €-235 €
15+1 579 €+1 926 €-347 €
16+1 579 €+2 041 €-462 €
17+1 579 €+2 158 €-579 €
18+1 579 €+2 279 €-700 €
19+1 579 €+2 404 €-825 €
20+1 579 €+2 531 €-952 €
21+1 579 €+2 662 €-1 083 €
22+1 579 €+2 796 €-1 217 €
23+1 579 €+2 934 €-1 355 €
24+1 579 €+3 076 €-1 497 €
25+1 579 €+3 221 €-1 642 €
Total+39 475 €+31 839 €+7 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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