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Appartement - 3 pièce(s) - 78 m²

VilleEssey-lès-Nancy (54)
Surface78m²
Coût Total142 100€
Loyer Annuel11 201€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 217,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ESSEY-LÈS-NANCY Découvrez ce F2 de 60 m², idéalement situé au rez-de-chaussée d'une petite copropriété calme.

Il se compose d'une spacieuse entrée desservant un salon, une salle à manger avec véranda, une cuisine semi-ouverte, une salle de bain et un toilette indépendant. L'espace nuit comprend une chambre, avec la possibilité d'en créer une seconde selon vos besoins.

Une cave vient compléter ce bien, ainsi qu'un agréable petit jardin situé à l'avant de la copropriété, parfait pour profiter des beaux jours. Prix : 95000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 3 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1500.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1540.0 € et 2120.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 61

Ville : Essey-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54270
Total : 142 100€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 134 500€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.97€/m²/mois
Fourchette : 9.46€ - 15.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11201€/an
Fourchette totale : 738€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8858€ - 14165€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 166,67 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 000 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-74 000€ (-43.8%)
Marge achat-revente :26 900€ (15.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :41,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 737,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 770,62€
Coût de l'assurance :12 433,75€
Taxe foncière : 1 120,11€/an
Soit par mois : 93,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 933,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 956,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Estimation basée sur le budget prévisionnel des dépenses annuelles d'énergie.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 12 m² × 375€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Essey-lès-Nancy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 201 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 246 €
Revenus locatifs : +11 201 €
Charges déductibles : -47 246 €
Résultat foncier Année 1 : -36 045 €(Déficit de 36 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 746 €/an
Revenus locatifs : +11 201 €
Charges déductibles : -7 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 455 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14645.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 201 €47 251 €4 633 €-36 050 €21 400 €14 650 €14 650 €
211 425 €7 626 €4 509 €3 799 €--10 851 €
311 654 €7 497 €4 380 €4 156 €--6 694 €
411 887 €7 364 €4 247 €4 523 €--2 172 €
512 124 €7 226 €4 109 €4 898 €---
612 367 €7 084 €3 967 €5 283 €---
712 614 €6 937 €3 820 €5 677 €---
812 867 €6 785 €3 668 €6 081 €---
913 124 €6 628 €3 511 €6 496 €---
1013 386 €6 466 €3 348 €6 920 €---
1113 654 €6 298 €3 181 €7 356 €---
1213 927 €6 125 €3 007 €7 802 €---
1314 206 €5 946 €2 828 €8 260 €---
1414 490 €5 760 €2 643 €8 729 €---
1514 780 €5 569 €2 452 €9 210 €---
1615 075 €5 371 €2 254 €9 704 €---
1715 377 €5 167 €2 049 €10 210 €---
1815 684 €4 956 €1 838 €10 729 €---
1915 998 €4 737 €1 620 €11 261 €---
2016 318 €4 512 €1 394 €11 806 €---
2116 644 €4 279 €1 161 €12 366 €---
2216 977 €4 038 €920 €12 940 €---
2317 317 €3 788 €671 €13 528 €---
2417 663 €3 531 €414 €14 132 €---
2518 016 €3 265 €147 €14 751 €---
TOTAL358 774 €184 207 €66 771 €174 567 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 352 €-6 420 €+8 772 €
2+2 352 €0 €+2 352 €
3+2 352 €0 €+2 352 €
4+2 352 €0 €+2 352 €
5+2 352 €+818 €+1 534 €
6+2 352 €+1 585 €+767 €
7+2 352 €+1 703 €+649 €
8+2 352 €+1 824 €+528 €
9+2 352 €+1 949 €+403 €
10+2 352 €+2 076 €+276 €
11+2 352 €+2 207 €+145 €
12+2 352 €+2 341 €+11 €
13+2 352 €+2 478 €-126 €
14+2 352 €+2 619 €-267 €
15+2 352 €+2 763 €-411 €
16+2 352 €+2 911 €-559 €
17+2 352 €+3 063 €-711 €
18+2 352 €+3 219 €-867 €
19+2 352 €+3 378 €-1 026 €
20+2 352 €+3 542 €-1 190 €
21+2 352 €+3 710 €-1 358 €
22+2 352 €+3 882 €-1 530 €
23+2 352 €+4 058 €-1 706 €
24+2 352 €+4 240 €-1 888 €
25+2 352 €+4 425 €-2 073 €
Total+58 800 €+52 370 €+6 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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