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Appartement 5 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleÉpinay-sous-Sénart (91)
Surface90m²
Coût Total209 560€
Loyer Annuel15 807€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 766,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 90 m² - Appartement 5 pièces 90 m²

Orpi Brunoy vous présente cet appartement 5 pièces idéalement situé sur la commune d'Epinay sous Sénart à 10 minutes de la Gare et du RER D. Il se compose d'une entrée avec un placard, un séjour double très lumineux avec un balcon, un couloir desservant trois chambres, un dressing aménagé de placards, une salle de douche, un wc séparé. Une cave complète cet appartement. Le stationnement est libre dans la résidence. Référence agence : 21552 Référence annonce : 503S-R3G-P9U Date de réalisation du diagnostic : 16/12/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 279 Charges prévisionnelles annuelles : 4000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 490 € et 2 070 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Épinay-sous-Sénart
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91860
Coordonnées : 48.693676, 2.512680
Total : 209 560€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 37 840€
Valeur du bien : 196 840€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 14.64€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 17.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1317€/mois
Loyer annuel estimé : 15807€/an
Fourchette totale : 1090€ - 1593€/mois
Fourchette annuelle : 13075€ - 19110€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 035,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 096,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 140,52€
Coût de l'assurance :18 336,50€
Taxe foncière : 1 580,72€/an
Soit par mois : 131,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 333,33€/mois
Soit par an : 3 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 317,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 561,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais carrelage daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante et besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 840 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Second œuvre général - Électricité:1 500€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sous-Sénart (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 317 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 807 €/an
Calcul : 1 317 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 560 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 581 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 000 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 147 €
Revenus locatifs : +15 807 €
Charges déductibles : -51 147 €
Résultat foncier Année 1 : -35 340 €(Déficit de 35 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 940 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 307 €/an
Revenus locatifs : +15 807 €
Charges déductibles : -13 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13939.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 807 €51 154 €7 000 €-35 346 €21 400 €13 946 €13 946 €
216 123 €13 127 €6 813 €2 996 €--10 950 €
316 446 €12 935 €6 620 €3 511 €--7 439 €
416 775 €12 735 €6 421 €4 040 €--3 400 €
517 110 €12 529 €6 215 €4 581 €---
617 452 €12 316 €6 002 €5 137 €---
717 802 €12 095 €5 781 €5 706 €---
818 158 €11 867 €5 553 €6 291 €---
918 521 €11 631 €5 317 €6 890 €---
1018 891 €11 387 €5 073 €7 504 €---
1119 269 €11 134 €4 820 €8 135 €---
1219 654 €10 873 €4 559 €8 781 €---
1320 047 €10 603 €4 289 €9 444 €---
1420 448 €10 324 €4 009 €10 125 €---
1520 857 €10 035 €3 720 €10 823 €---
1621 274 €9 736 €3 422 €11 539 €---
1721 700 €9 426 €3 112 €12 273 €---
1822 134 €9 107 €2 793 €13 027 €---
1922 577 €8 776 €2 462 €13 801 €---
2023 028 €8 434 €2 120 €14 594 €---
2123 489 €8 080 €1 766 €15 409 €---
2223 958 €7 714 €1 400 €16 245 €---
2324 438 €7 335 €1 021 €17 102 €---
2424 926 €6 944 €630 €17 983 €---
2525 425 €6 539 €225 €18 886 €---
TOTAL506 310 €296 834 €101 141 €209 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 807 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 320 €-6 420 €+9 740 €
2+3 320 €0 €+3 320 €
3+3 320 €0 €+3 320 €
4+3 320 €0 €+3 320 €
5+3 320 €+354 €+2 966 €
6+3 320 €+1 541 €+1 779 €
7+3 320 €+1 712 €+1 608 €
8+3 320 €+1 887 €+1 433 €
9+3 320 €+2 067 €+1 253 €
10+3 320 €+2 251 €+1 069 €
11+3 320 €+2 440 €+880 €
12+3 320 €+2 634 €+686 €
13+3 320 €+2 833 €+487 €
14+3 320 €+3 037 €+283 €
15+3 320 €+3 247 €+73 €
16+3 320 €+3 462 €-142 €
17+3 320 €+3 682 €-362 €
18+3 320 €+3 908 €-588 €
19+3 320 €+4 140 €-820 €
20+3 320 €+4 378 €-1 058 €
21+3 320 €+4 623 €-1 303 €
22+3 320 €+4 873 €-1 553 €
23+3 320 €+5 131 €-1 811 €
24+3 320 €+5 395 €-2 075 €
25+3 320 €+5 666 €-2 346 €
Total+83 000 €+62 843 €+20 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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