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Maison à vendre

VilleLangeac (43)
Surface65m²
Coût Total99 170€
Loyer Annuel6 116€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 830,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Toilettes séparées, 3 chambres, calme, Pas de balcon, Pas de cave

En exclusivité venez découvrir Dans un quartier calme très proche du centre ville de Langeac cette maison Elle se compose au rdc :Salon, Salle à manger, cuisine, Salle de bain ,WC à l'étage 2 chambres grenier aménageable avec la possibilité de faire une troisième chambre toiture neuve ,fenêtres pvc double vitrage, chauffage électrique ,tout à l'égout ,fibre Idéal pour un premier achat ou pour un investissement locatif. A visiter rapidement Alors n'hésitez pas à me contacter ! Michel Valette

RSAC 913506739 Agent Commercial Dr HOUSE IMMO secteur Langeac et ses environsCe bien vous est présenté par Michel Valette - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de LE PUY EN VELAY sous le numéro 913506739.

Ville : Langeac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.097454, 3.494967
Total : 99 170€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 40 850€
Valeur du bien : 94 850€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 510€/mois
Loyer annuel estimé : 6116€/an
Fourchette totale : 368€ - 705€/mois
Fourchette annuelle : 4418€ - 8466€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 202,74 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 178 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-24 178€ (-30.9%)
Marge achat-revente :-20 992€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,67€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 537,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 249,62€
Coût de l'assurance :11 900,40€
Taxe foncière : 611,57€/an
Soit par mois : 50,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 509,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 850 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:3 900€
    Isolation combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langeac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 116 €/an
Calcul : 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 170 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 395 €
Revenus locatifs : +6 116 €
Charges déductibles : -45 395 €
Résultat foncier Année 1 : -39 279 €(Déficit de 39 279 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 879 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 545 €/an
Revenus locatifs : +6 116 €
Charges déductibles : -4 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17878.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 116 €45 398 €3 460 €-39 282 €21 400 €17 882 €17 882 €
26 238 €4 458 €3 370 €1 780 €--16 102 €
36 363 €4 364 €3 276 €1 999 €--14 103 €
46 490 €4 267 €3 180 €2 223 €--11 880 €
56 620 €4 167 €3 079 €2 453 €--9 427 €
66 752 €4 063 €2 975 €2 689 €--6 738 €
76 887 €3 955 €2 868 €2 932 €--3 805 €
87 025 €3 844 €2 756 €3 181 €--624 €
97 166 €3 728 €2 640 €3 437 €---
107 309 €3 608 €2 521 €3 700 €---
117 455 €3 484 €2 397 €3 971 €---
127 604 €3 356 €2 268 €4 248 €---
137 756 €3 223 €2 135 €4 533 €---
147 911 €3 085 €1 997 €4 826 €---
158 070 €2 942 €1 855 €5 127 €---
168 231 €2 794 €1 707 €5 437 €---
178 396 €2 641 €1 554 €5 754 €---
188 563 €2 483 €1 395 €6 081 €---
198 735 €2 318 €1 231 €6 417 €---
208 909 €2 148 €1 060 €6 762 €---
219 088 €1 971 €884 €7 116 €---
229 269 €1 789 €701 €7 481 €---
239 455 €1 599 €512 €7 855 €---
249 644 €1 403 €316 €8 240 €---
259 837 €1 200 €113 €8 636 €---
TOTAL195 888 €118 289 €50 250 €77 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 284 €-6 420 €+7 704 €
2+1 284 €0 €+1 284 €
3+1 284 €0 €+1 284 €
4+1 284 €0 €+1 284 €
5+1 284 €0 €+1 284 €
6+1 284 €0 €+1 284 €
7+1 284 €0 €+1 284 €
8+1 284 €0 €+1 284 €
9+1 284 €+844 €+440 €
10+1 284 €+1 110 €+174 €
11+1 284 €+1 191 €+93 €
12+1 284 €+1 274 €+10 €
13+1 284 €+1 360 €-76 €
14+1 284 €+1 448 €-164 €
15+1 284 €+1 538 €-254 €
16+1 284 €+1 631 €-347 €
17+1 284 €+1 726 €-442 €
18+1 284 €+1 824 €-540 €
19+1 284 €+1 925 €-641 €
20+1 284 €+2 028 €-744 €
21+1 284 €+2 135 €-851 €
22+1 284 €+2 244 €-960 €
23+1 284 €+2 357 €-1 073 €
24+1 284 €+2 472 €-1 188 €
25+1 284 €+2 591 €-1 307 €
Total+32 100 €+23 280 €+8 820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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