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Achat maison

Bien expiré
VilleLavaur (81)
Surface137
Coût Total211 015
Loyer Annuel15 915
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+92
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 941,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BELLE MAISON 5 PIÈCES AVEC JARDIN Grande maison à rénover – 137m², 3 chambres à Lavaur avec jardin et garage! Vendue Louée Amoureux des belles rénovations, voici une opportunité qui ne demande qu'à révéler tout son potentiel ! Située en pleine campagne, à seulement 5 minutes du centre de Lavaur, cette maison mitoyenne d'un seul côté offre 137m² à repenser selon vos envies. Ses 5 pièces spacieuses dont trois chambres laissent place à de nombreuses possibilités d'aménagement, avec un charme indéniable qui ne demande qu'à être sublimé. À l'extérieur, un grand jardin vous permettra de créer un véritable havre de paix, parfait pour profiter des beaux jours en famille ou entre amis. Cette maison nécessite une rénovation importante, mais son cadre paisible, son espace généreux et son potentiel en font une occasion rare pour les primo-accédants ou les amateurs de belles pierres en quête d'un projet à leur image. Laissez libre cours à votre imagination et venez découvrir cette maison pleine de promesses ! Contactez-moi pour une visite ! Valentin Vandewalle Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lavaur
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81500
Coordonnées : 43.728780, 1.776840
Total : 211 015
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 71 695
Valeur du bien : 200 695
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 12.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1326€/mois
Loyer annuel estimé : 15915€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1674€/mois
Fourchette annuelle : 12609€ - 20087€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 015
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 038,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :63,30€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 101,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 496,10
Coût de l'assurance :18 991,35
Taxe foncière : 1 591,45€/an
Soit par mois : 132,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 326,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 234,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bien entretenu, usure minime
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 695(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/Combles:5 545
    Isolation des combles: 137 m² × 40€/m² = 5480€, Main d'œuvre: 65€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 700
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€/fenêtre = 18700€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 12000€ (installation et matériaux compris)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 750
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (installation et matériaux compris)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (installation et matériaux compris)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (installation comprise)
  • Second œuvre - Plomberie générale:2 000
    Mise à niveau plomberie: 1 maison = 2000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavaur (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 745✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 326 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 915 €/an
Calcul : 1 326 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 015 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 695
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 004
Revenus locatifs : +15 915
Charges déductibles : -81 004
Résultat foncier Année 1 : -65 089(Déficit de 65 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 689
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 309 €/an
Revenus locatifs : +15 915
Charges déductibles : -9 309
Résultat foncier Années 2+ : 6 606 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43689.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 91581 0106 964-65 09621 400 €43 696 €43 696 €
216 2339 1296 7787 104--36 592 €
316 5578 9366 5857 621--28 971 €
416 8898 7376 3868 152--20 819 €
517 2268 5316 1808 695--12 124 €
617 5718 3185 9679 253--2 871 €
717 9228 0985 7479 825---
818 2817 8705 51910 411---
918 6467 6355 28311 012---
1019 0197 3915 04011 628---
1119 4007 1394 78812 260---
1219 7886 8794 52812 908---
1320 1836 6104 25913 573---
1420 5876 3323 98114 255---
1520 9996 0443 69314 954---
1621 4195 7473 39615 672---
1721 8475 4403 08916 408---
1822 2845 1222 77117 162---
1922 7304 7932 44217 937---
2023 1844 4532 10218 731---
2123 6484 1021 75119 546---
2224 1213 7391 38820 382---
2324 6043 3631 01221 240---
2425 0962 97562422 121---
2525 5982 57422323 024---
TOTAL509 747230 969100 496278 77821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 778
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 915 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 342-6 420+9 762
2+3 3420+3 342
3+3 3420+3 342
4+3 3420+3 342
5+3 3420+3 342
6+3 3420+3 342
7+3 342+2 086+1 256
8+3 342+3 123+219
9+3 342+3 304+38
10+3 342+3 488-146
11+3 342+3 678-336
12+3 342+3 873-531
13+3 342+4 072-730
14+3 342+4 277-935
15+3 342+4 486-1 144
16+3 342+4 702-1 360
17+3 342+4 922-1 580
18+3 342+5 149-1 807
19+3 342+5 381-2 039
20+3 342+5 619-2 277
21+3 342+5 864-2 522
22+3 342+6 115-2 773
23+3 342+6 372-3 030
24+3 342+6 636-3 294
25+3 342+6 907-3 565
Total+83 550+83 633+-83
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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