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Maison 9 pièces - 305 m² 682 000 € Coeuilly

Bien expiré
VilleVilliers-sur-Marne (94)
Surface305m²
Coût Total817 760€
Loyer Annuel69 489€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+991€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 682 000 €
Surface : 305 m²
Prix au m² : 2 236,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Limite Villiers sur marne - Notre Agence BONNEFOI IMMOBILIER, vous propose ce pavillon des années 70. Il offre une surface de plus de 300m2 habitables, répartis sur 3 niveaux. Au rez-de-jardin avec accès indépendant, 3 grandes chambres dont une avec salle d'eau privée, une salle de bains, des toilettes, une buanderie et une pièce de stockage. Au 1er étage une entrée avec rangements, 2 chambres, un espace de vie traversant de plus de 63m2 avec cheminée donnant accès sur la terrasse exposée OUEST. Au 2ème étage une pièce de plus de 80m2 actuellement aménagée en salle de jeux/cinéma avec bar, salle de bains avec douche, baignoire et toilettes. Terrain d'environ 498m2 avec Piscine Desjoyaux exposée SUD - OUEST. Garage et Atelier extérieur. DPE E 284 - GES 60 E Consommation annuelle estimée entre 7980 EUR et 10850 EUR REF 677 - N'hésitez pas à nous contacter au 01.55.12.31.12 ou au 06.68.96.16.54 et demandez Jessica BONNEFOI Votre Agence BONNEFOI IMMOBILIER - www.bonnefoi-immobilier.com

Ville : Villiers-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94350
Total : 817 760€
Prix d'acquisition : 682 000€
Travaux : 81 200€
Valeur du bien : 763 200€
Frais de notaire : 54 560€
Coût estimé : 54 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 305m²
Loyer prédit : 18.99€/m²/mois
Fourchette : 13.51€ - 26.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 5791€/mois
Loyer annuel estimé : 69489€/an
Fourchette totale : 4122€ - 8136€/mois
Fourchette annuelle : 49461€ - 97629€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 11.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :817 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 989,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :231,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 221,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :379 059,51€
Coût de l'assurance :69 509,60€
Taxe foncière : 6 948,94€/an
Soit par mois : 579,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 790,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 800,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :990,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 305 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 305 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, double vasque et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments datés
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: environ 63 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 200 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Isolation:9 150€
    Isolation toiture/combles: 305 m² × 30€/m² = 9150€
  • Menuiseries:30 400€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 800€ = 30400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€
  • Salon:3 150€
    Peinture salon: 63 m² × 50€/m² = 3150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 69 489 €/an
Calcul : 5 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 26 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 817 760 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 780 €/an
Calcul : 232 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 243 €
Revenus locatifs : +69 489 €
Charges déductibles : -117 243 €
Résultat foncier Année 1 : -47 753 €(Déficit de 47 753 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 353 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 36 043 €/an
Revenus locatifs : +69 489 €
Charges déductibles : -36 043 €
Résultat foncier Années 2+ : 33 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26353.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 682 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 443 300 €(65% de 682 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 120 €/an
Calcul : 443 300 € × 3,636% = 16 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
169 489 €117 268 €26 339 €-47 779 €21 400 €26 379 €26 379 €
270 879 €35 356 €25 627 €35 523 €---
372 297 €34 620 €24 890 €37 677 €---
473 743 €33 859 €24 130 €39 884 €---
575 218 €33 073 €23 344 €42 144 €---
676 722 €32 262 €22 532 €44 460 €---
778 256 €31 423 €21 694 €46 833 €---
879 821 €30 557 €20 828 €49 265 €---
981 418 €29 662 €19 933 €51 756 €---
1083 046 €28 737 €19 008 €54 309 €---
1184 707 €27 782 €18 053 €56 925 €---
1286 401 €26 795 €17 066 €59 606 €---
1388 129 €25 776 €16 047 €62 353 €---
1489 892 €24 723 €14 993 €65 169 €---
1591 690 €23 635 €13 905 €68 055 €---
1693 524 €22 511 €12 781 €71 013 €---
1795 394 €21 350 €11 620 €74 044 €---
1897 302 €20 150 €10 421 €77 152 €---
1999 248 €18 911 €9 181 €80 337 €---
20101 233 €17 630 €7 901 €83 603 €---
21103 258 €16 307 €6 578 €86 950 €---
22105 323 €14 941 €5 212 €90 382 €---
23107 429 €13 529 €3 800 €93 900 €---
24109 578 €12 071 €2 341 €97 507 €---
25111 769 €10 564 €835 €101 205 €---
TOTAL2 225 765 €703 493 €379 060 €1 522 273 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 522 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 69 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 593 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 593 €-6 420 €+21 013 €
2+14 593 €+2 743 €+11 850 €
3+14 593 €+11 303 €+3 290 €
4+14 593 €+11 965 €+2 628 €
5+14 593 €+12 643 €+1 950 €
6+14 593 €+13 338 €+1 255 €
7+14 593 €+14 050 €+543 €
8+14 593 €+14 779 €-186 €
9+14 593 €+15 527 €-934 €
10+14 593 €+16 293 €-1 700 €
11+14 593 €+17 077 €-2 484 €
12+14 593 €+17 882 €-3 289 €
13+14 593 €+18 706 €-4 113 €
14+14 593 €+19 551 €-4 958 €
15+14 593 €+20 416 €-5 823 €
16+14 593 €+21 304 €-6 711 €
17+14 593 €+22 213 €-7 620 €
18+14 593 €+23 146 €-8 553 €
19+14 593 €+24 101 €-9 508 €
20+14 593 €+25 081 €-10 488 €
21+14 593 €+26 085 €-11 492 €
22+14 593 €+27 115 €-12 522 €
23+14 593 €+28 170 €-13 577 €
24+14 593 €+29 252 €-14 659 €
25+14 593 €+30 362 €-15 769 €
Total+364 825 €+456 682 €+-91 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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