Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBreil-sur-Roya (06)
Surface88m²
Coût Total155 600€
Loyer Annuel11 221€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres

Appartement duplex dans le village de Breil sur roya, à 20mn de Ventimille, 30mn de Menton, 1h30 de l'aéroport de Nice, 1h30 de Cuneo. Au rez de chaussée, un studio de 40m2 accessible pmr avec coin cuisine et sdb. A l'étage, un appartement de 50m2, avec 2 chambres, sdb et séjour cuisine. au sous sol, une cave de 17m2. Les 2 appartements communiquent par une trappe, mais ont aussi chacun leur entrée indépendante. actuellement pas de syndic

Ville : Breil-sur-Roya
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06540
Coordonnées : 43.933844, 7.507618
Total : 155 600€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 146 800€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11221€/an
Fourchette totale : 695€ - 1257€/mois
Fourchette annuelle : 8346€ - 15087€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 229,03 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 155 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+1 845€ (+1.7%)
Marge achat-revente :-47 445€ (-43.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 805,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 352,68€
Coût de l'assurance :11 670,00€
Taxe foncière : 1 122,12€/an
Soit par mois : 93,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 935,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, installation de nouveaux appareils électroménagers et réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection du carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2.0/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4.0/5 visible sur photos - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant des travaux de rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 × 18000€ = 18000€ (meubles, appareils électroménagers, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 8000€ = 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1200€ = 3000€
  • Salon:5 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Parquet flottant salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 1000€ = 3000€
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Breil-sur-Roya (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 221 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 122 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 535 €
Revenus locatifs : +11 221 €
Charges déductibles : -43 535 €
Résultat foncier Année 1 : -32 314 €(Déficit de 32 314 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 735 €/an
Revenus locatifs : +11 221 €
Charges déductibles : -6 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 486 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21613.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 221 €43 540 €5 151 €-32 319 €10 700 €21 619 €21 619 €
211 446 €6 602 €5 013 €4 844 €--16 775 €
311 674 €6 460 €4 871 €5 215 €--11 560 €
411 908 €6 312 €4 724 €5 595 €--5 965 €
512 146 €6 160 €4 571 €5 986 €---
612 389 €6 003 €4 414 €6 386 €---
712 637 €5 840 €4 251 €6 797 €---
812 890 €5 672 €4 083 €7 218 €---
913 147 €5 498 €3 909 €7 650 €---
1013 410 €5 318 €3 729 €8 092 €---
1113 679 €5 132 €3 543 €8 547 €---
1213 952 €4 939 €3 351 €9 013 €---
1314 231 €4 740 €3 152 €9 491 €---
1414 516 €4 535 €2 946 €9 981 €---
1514 806 €4 322 €2 733 €10 484 €---
1615 102 €4 102 €2 513 €11 000 €---
1715 404 €3 875 €2 286 €11 529 €---
1815 712 €3 640 €2 051 €12 073 €---
1916 027 €3 396 €1 808 €12 630 €---
2016 347 €3 145 €1 556 €13 202 €---
2116 674 €2 885 €1 296 €13 789 €---
2217 008 €2 616 €1 027 €14 391 €---
2317 348 €2 338 €749 €15 009 €---
2417 695 €2 051 €462 €15 644 €---
2518 049 €1 754 €165 €16 295 €---
TOTAL359 417 €150 876 €74 353 €208 541 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 356 €-3 210 €+5 566 €
2+2 356 €0 €+2 356 €
3+2 356 €0 €+2 356 €
4+2 356 €0 €+2 356 €
5+2 356 €+6 €+2 350 €
6+2 356 €+1 916 €+440 €
7+2 356 €+2 039 €+317 €
8+2 356 €+2 165 €+191 €
9+2 356 €+2 295 €+61 €
10+2 356 €+2 428 €-72 €
11+2 356 €+2 564 €-208 €
12+2 356 €+2 704 €-348 €
13+2 356 €+2 847 €-491 €
14+2 356 €+2 994 €-638 €
15+2 356 €+3 145 €-789 €
16+2 356 €+3 300 €-944 €
17+2 356 €+3 459 €-1 103 €
18+2 356 €+3 622 €-1 266 €
19+2 356 €+3 789 €-1 433 €
20+2 356 €+3 961 €-1 605 €
21+2 356 €+4 137 €-1 781 €
22+2 356 €+4 317 €-1 961 €
23+2 356 €+4 503 €-2 147 €
24+2 356 €+4 693 €-2 337 €
25+2 356 €+4 888 €-2 532 €
Total+58 900 €+62 562 €+-3 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →