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Appartement à vendre

VilleVilleneuve-la-Garenne (92)
Surface83m²
Coût Total248 450€
Loyer Annuel17 625€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 590,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 21 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition sud, Digicode, Interphone

En plein centre-ville de Villeneuve la Garenne, au 3-ème étage sur 4 ce T4 séduit par sa luminosité, son agencement fonctionnel et son excellent état général. Il se compose d'une entrée avec placard, desservant un salon exposé plein sud, baigné de lumière naturelle et un parquet mosaïque en chêne. La partie nuit comprend une chambre principale avec dressing et accès direct à une salle de bain privative, ainsi que deux autres chambres spacieuses. Une salle d'eau indépendante et un WC séparé complètent cet espace. Un couloir avec de nombreux rangements intégrés apporte un confort de vie supplémentaire et optimise l'espace. L'appartement est en très bon état, dans une copropriété soignée : Ravalement effectué en 2024 Réfection de l'entrée et des parties communes en 2022

Immeuble très bien entretenu, à proximité immédiate des écoles, commerces, et transports. Le tramway, situé à moins d'une minute à pied, permet de rejoindre la gare de Saint-Denis en 10 minutes, soit 7 minutes seulement de la gare du Nord.

A visiter rapidement !! Copropriété de 250 lots - dont 114 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 3420.00 euros.

Ville : Villeneuve-la-Garenne
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92390
Coordonnées : 48.933360, 2.334180
Total : 248 450€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 16 250€
Valeur du bien : 231 250€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 17.70€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1469€/mois
Loyer annuel estimé : 17625€/an
Fourchette totale : 1185€ - 1820€/mois
Fourchette annuelle : 14223€ - 21842€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 333,33 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 666 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-61 666€ (-22.3%)
Marge achat-revente :28 216€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 231,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :101,45€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 1 333,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 101,79€
Coût de l'assurance :30 435,13€
Taxe foncière : 1 762,54€/an
Soit par mois : 146,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 285,00€/mois
Soit par an : 3 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 468,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 765,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-296,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rafraîchir pour améliorer le confort.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures légèrement datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs propres mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour maintenir l'état général.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 250 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-la-Garenne (zone urbaine, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 625 €/an
Calcul : 1 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 450 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 217 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 763 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 420 €/an
Calcul : 285 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 015 €
Revenus locatifs : +17 625 €
Charges déductibles : -31 015 €
Résultat foncier Année 1 : -13 389 €(Déficit de 13 389 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 765 €/an
Revenus locatifs : +17 625 €
Charges déductibles : -14 765 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 861 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2689.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 625 €31 023 €8 373 €-13 397 €10 700 €2 697 €2 697 €
217 978 €14 551 €8 151 €3 427 €---
318 337 €14 321 €7 921 €4 017 €---
418 704 €14 083 €7 683 €4 621 €---
519 078 €13 837 €7 437 €5 241 €---
619 460 €13 583 €7 183 €5 877 €---
719 849 €13 320 €6 920 €6 529 €---
820 246 €13 047 €6 647 €7 199 €---
920 651 €12 766 €6 366 €7 885 €---
1021 064 €12 474 €6 074 €8 590 €---
1121 485 €12 172 €5 772 €9 313 €---
1221 915 €11 860 €5 460 €10 055 €---
1322 353 €11 537 €5 137 €10 816 €---
1422 800 €11 203 €4 803 €11 597 €---
1523 256 €10 858 €4 458 €12 399 €---
1623 722 €10 500 €4 100 €13 221 €---
1724 196 €10 130 €3 730 €14 066 €---
1824 680 €9 747 €3 347 €14 933 €---
1925 173 €9 351 €2 951 €15 822 €---
2025 677 €8 941 €2 541 €16 736 €---
2126 190 €8 517 €2 117 €17 673 €---
2226 714 €8 079 €1 679 €18 636 €---
2327 249 €7 625 €1 225 €19 624 €---
2427 794 €7 155 €755 €20 638 €---
2528 349 €6 669 €269 €21 680 €---
TOTAL564 548 €297 350 €121 102 €267 197 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 197 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 701 €-3 210 €+6 911 €
2+3 701 €+219 €+3 482 €
3+3 701 €+1 205 €+2 496 €
4+3 701 €+1 386 €+2 315 €
5+3 701 €+1 572 €+2 129 €
6+3 701 €+1 763 €+1 938 €
7+3 701 €+1 959 €+1 742 €
8+3 701 €+2 160 €+1 541 €
9+3 701 €+2 366 €+1 335 €
10+3 701 €+2 577 €+1 124 €
11+3 701 €+2 794 €+907 €
12+3 701 €+3 016 €+685 €
13+3 701 €+3 245 €+456 €
14+3 701 €+3 479 €+222 €
15+3 701 €+3 720 €-19 €
16+3 701 €+3 966 €-265 €
17+3 701 €+4 220 €-519 €
18+3 701 €+4 480 €-779 €
19+3 701 €+4 747 €-1 046 €
20+3 701 €+5 021 €-1 320 €
21+3 701 €+5 302 €-1 601 €
22+3 701 €+5 591 €-1 890 €
23+3 701 €+5 887 €-2 186 €
24+3 701 €+6 191 €-2 490 €
25+3 701 €+6 504 €-2 803 €
Total+92 525 €+80 159 €+12 366 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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