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Détails du bien

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface100.02
Coût Total159 242
Loyer Annuel12 556
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 100.02 m²
Prix au m² : 998,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 Agence du Théâtre vous propose en exclusivité ce LOT DE DEUX MAISONS MITOYENNES, situé dans le quartier de la Pépinière. Ce bien offre un fort potentiel d'aménagement avec la possibilité d'ouvrir les deux habitations afin de créer une seule et grande maison familiale. Il représente également une opportunité idéale pour un projet d'investissement locatif ou une opération de marchand de biens. La première maison se compose de : Deux chambres, Une salle de bains, Un WC, Un garage, Un sous-sol complet. La seconde habitation dispose d'une configuration similaire : Deux chambres, Une salle de bains, Un WC, Un sous-sol complet, Sans garage. Les deux maisons bénéficient d'une toiture récemment refaite. Un bien rare aux multiples possibilités, à découvrir sans tarder. À visiter absolument ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Olivier JOLY EI, agent commercial (RSAC 986532147) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.628657, 6.850503
Total : 159 242
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 51 350
Valeur du bien : 151 250
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100.02
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1046€/mois
Loyer annuel estimé : 12556€/an
Fourchette totale : 813€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 9751€ - 16169€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 545,34 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 565
Prix d'achat :99 900
Décote à l'achat :-54 665 (-35.4%)
Marge achat-revente :-4 677€ (-3.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 242
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 846,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 688,22
Coût de l'assurance :13 933,68
Taxe foncière : 1 255,63€/an
Soit par mois : 104,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 046,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 950,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 394 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - sol nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 350(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/Combles:6 000
    Isolation combles perdus: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 7200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 046 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 556 €/an
Calcul : 1 046 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 242 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 256 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 714
Revenus locatifs : +12 556
Charges déductibles : -58 714
Résultat foncier Année 1 : -46 158(Déficit de 46 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 758
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 364 €/an
Revenus locatifs : +12 556
Charges déductibles : -7 364
Résultat foncier Années 2+ : 5 192 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24757.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 55658 7195 556-46 16321 400 €24 763 €24 763 €
212 8077 2245 4115 583--19 180 €
313 0647 0745 2615 990--13 190 €
413 3256 9195 1066 406--6 784 €
513 5916 7574 9446 834---
613 8636 5904 7777 273---
714 1406 4184 6057 723---
814 4236 2384 4258 185---
914 7126 0534 2408 659---
1015 0065 8614 0489 145---
1115 3065 6623 8499 645---
1215 6125 4553 64210 157---
1315 9245 2423 42910 683---
1416 2435 0203 20711 223---
1516 5684 7912 97811 777---
1616 8994 5542 74112 345---
1717 2374 3082 49512 929---
1817 5824 0532 24013 529---
1917 9343 7891 97614 145---
2018 2923 5161 70314 777---
2118 6583 2321 41915 426---
2219 0312 9391 12616 092---
2319 4122 63582216 777---
2419 8002 32050717 480---
2520 1961 99418118 202---
TOTAL402 184177 36380 688224 82121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 821
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 637-6 420+9 057
2+2 6370+2 637
3+2 6370+2 637
4+2 6370+2 637
5+2 637+15+2 622
6+2 637+2 182+455
7+2 637+2 317+320
8+2 637+2 455+182
9+2 637+2 598+39
10+2 637+2 744-107
11+2 637+2 893-256
12+2 637+3 047-410
13+2 637+3 205-568
14+2 637+3 367-730
15+2 637+3 533-896
16+2 637+3 704-1 067
17+2 637+3 879-1 242
18+2 637+4 059-1 422
19+2 637+4 243-1 606
20+2 637+4 433-1 796
21+2 637+4 628-1 991
22+2 637+4 828-2 191
23+2 637+5 033-2 396
24+2 637+5 244-2 607
25+2 637+5 461-2 824
Total+65 925+67 446+-1 521
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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