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Détails du bien

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface100.02m²
Coût Total159 242€
Loyer Annuel12 556€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 100.02 m²
Prix au m² : 998,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 Agence du Théâtre vous propose en exclusivité ce LOT DE DEUX MAISONS MITOYENNES, situé dans le quartier de la Pépinière. Ce bien offre un fort potentiel d'aménagement avec la possibilité d'ouvrir les deux habitations afin de créer une seule et grande maison familiale. Il représente également une opportunité idéale pour un projet d'investissement locatif ou une opération de marchand de biens. La première maison se compose de : Deux chambres, Une salle de bains, Un WC, Un garage, Un sous-sol complet. La seconde habitation dispose d'une configuration similaire : Deux chambres, Une salle de bains, Un WC, Un sous-sol complet, Sans garage. Les deux maisons bénéficient d'une toiture récemment refaite. Un bien rare aux multiples possibilités, à découvrir sans tarder. À visiter absolument ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Olivier JOLY EI, agent commercial (RSAC 986532147) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.628657, 6.850503
Total : 159 242€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 51 350€
Valeur du bien : 151 250€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100.02m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1046€/mois
Loyer annuel estimé : 12556€/an
Fourchette totale : 813€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 9751€ - 16169€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 545,34 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 565 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-54 665€ (-35.4%)
Marge achat-revente :-4 677€ (-3.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 242€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 846,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 688,22€
Coût de l'assurance :13 933,68€
Taxe foncière : 1 255,63€/an
Soit par mois : 104,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 046,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 950,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 394 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - sol nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 350 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/Combles:6 000€
    Isolation combles perdus: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 7200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 046 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 556 €/an
Calcul : 1 046 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 242 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 256 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 714 €
Revenus locatifs : +12 556 €
Charges déductibles : -58 714 €
Résultat foncier Année 1 : -46 158 €(Déficit de 46 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 758 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 364 €/an
Revenus locatifs : +12 556 €
Charges déductibles : -7 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 192 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24757.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 556 €58 719 €5 556 €-46 163 €21 400 €24 763 €24 763 €
212 807 €7 224 €5 411 €5 583 €--19 180 €
313 064 €7 074 €5 261 €5 990 €--13 190 €
413 325 €6 919 €5 106 €6 406 €--6 784 €
513 591 €6 757 €4 944 €6 834 €---
613 863 €6 590 €4 777 €7 273 €---
714 140 €6 418 €4 605 €7 723 €---
814 423 €6 238 €4 425 €8 185 €---
914 712 €6 053 €4 240 €8 659 €---
1015 006 €5 861 €4 048 €9 145 €---
1115 306 €5 662 €3 849 €9 645 €---
1215 612 €5 455 €3 642 €10 157 €---
1315 924 €5 242 €3 429 €10 683 €---
1416 243 €5 020 €3 207 €11 223 €---
1516 568 €4 791 €2 978 €11 777 €---
1616 899 €4 554 €2 741 €12 345 €---
1717 237 €4 308 €2 495 €12 929 €---
1817 582 €4 053 €2 240 €13 529 €---
1917 934 €3 789 €1 976 €14 145 €---
2018 292 €3 516 €1 703 €14 777 €---
2118 658 €3 232 €1 419 €15 426 €---
2219 031 €2 939 €1 126 €16 092 €---
2319 412 €2 635 €822 €16 777 €---
2419 800 €2 320 €507 €17 480 €---
2520 196 €1 994 €181 €18 202 €---
TOTAL402 184 €177 363 €80 688 €224 821 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 821 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 637 €-6 420 €+9 057 €
2+2 637 €0 €+2 637 €
3+2 637 €0 €+2 637 €
4+2 637 €0 €+2 637 €
5+2 637 €+15 €+2 622 €
6+2 637 €+2 182 €+455 €
7+2 637 €+2 317 €+320 €
8+2 637 €+2 455 €+182 €
9+2 637 €+2 598 €+39 €
10+2 637 €+2 744 €-107 €
11+2 637 €+2 893 €-256 €
12+2 637 €+3 047 €-410 €
13+2 637 €+3 205 €-568 €
14+2 637 €+3 367 €-730 €
15+2 637 €+3 533 €-896 €
16+2 637 €+3 704 €-1 067 €
17+2 637 €+3 879 €-1 242 €
18+2 637 €+4 059 €-1 422 €
19+2 637 €+4 243 €-1 606 €
20+2 637 €+4 433 €-1 796 €
21+2 637 €+4 628 €-1 991 €
22+2 637 €+4 828 €-2 191 €
23+2 637 €+5 033 €-2 396 €
24+2 637 €+5 244 €-2 607 €
25+2 637 €+5 461 €-2 824 €
Total+65 925 €+67 446 €+-1 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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