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Maison 3 pièces 97 m²

VilleSaint-Martin-de-Bernegoue (79)
Surface97m²
Coût Total83 910€
Loyer Annuel9 275€
Rentabilité11.05%
Cashflow/mois+237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 773,2 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 97 m²

A Saint Martin de Bernegoue, dans un secteur calme. Maison en pierre à rénover. Elle se compose au rez de chaussée d'une cuisine avec cheminée, séjour, arrière cuisine, WC, salle d'eau et chambre. A l'étage, le palier dessert une seconde chambre ainsi qu'un grenier de plus de 50 m². Attenant à la maison, vous trouverez également la chaufferie ainsi qu'un débarras et un garage. L'ensemble sur une parcelle de 3343 m². N'hésitez pas à contacter L'Agence du 27 Bis pour plus de renseignements.

Surface : 97 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/09/2026

Consommation énergie primaire : 381 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 357 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Martin-de-Bernegoue
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79230
Coordonnées : 46.238464, -0.352021
Total : 83 910€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 2 910€
Valeur du bien : 77 910€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 9.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9275€/an
Fourchette totale : 632€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 7588€ - 11336€/an
Rentabilité brute :11.05%
Fourchette de rentabilité :9.04% - 13.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 504,42 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :145 929 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-70 929€ (-48.6%)
Marge achat-revente :62 019€ (42.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :33,56€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 458,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 601,91€
Coût de l'assurance :10 069,20€
Taxe foncière : 927,48€/an
Soit par mois : 77,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 772,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :237,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 - Sol carrelé usé nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques - Mise aux normes obligatoire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 97 m²
Raison: Normes de plomberie - Tuyauterie en bon état requise

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 910 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 910€
    Isolation toiture/combles: 97 m² × 30€/m² = 2910€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 2 910€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (2 910€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 275 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 910 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 232 €
Revenus locatifs : +9 275 €
Charges déductibles : -7 232 €
Résultat foncier Année 1 : 2 043 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 322 €/an
Revenus locatifs : +9 275 €
Charges déductibles : -4 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 953 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 275 €7 235 €2 995 €2 040 €---
29 460 €4 247 €2 917 €5 213 €---
39 650 €4 167 €2 837 €5 482 €---
49 843 €4 084 €2 754 €5 758 €---
510 039 €3 998 €2 668 €6 041 €---
610 240 €3 909 €2 579 €6 331 €---
710 445 €3 816 €2 486 €6 629 €---
810 654 €3 720 €2 390 €6 934 €---
910 867 €3 621 €2 291 €7 246 €---
1011 084 €3 518 €2 187 €7 567 €---
1111 306 €3 411 €2 081 €7 895 €---
1211 532 €3 300 €1 970 €8 232 €---
1311 763 €3 185 €1 855 €8 578 €---
1411 998 €3 066 €1 736 €8 932 €---
1512 238 €2 942 €1 612 €9 295 €---
1612 483 €2 814 €1 484 €9 668 €---
1712 732 €2 682 €1 351 €10 051 €---
1812 987 €2 544 €1 214 €10 443 €---
1913 247 €2 401 €1 071 €10 845 €---
2013 512 €2 254 €923 €11 258 €---
2113 782 €2 100 €770 €11 682 €---
2214 058 €1 941 €611 €12 116 €---
2314 339 €1 777 €446 €12 562 €---
2414 625 €1 606 €275 €13 020 €---
2514 918 €1 429 €98 €13 489 €---
TOTAL297 076 €79 768 €43 602 €217 307 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 275 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 948 €+612 €+1 336 €
2+1 948 €+1 564 €+384 €
3+1 948 €+1 645 €+303 €
4+1 948 €+1 727 €+221 €
5+1 948 €+1 812 €+136 €
6+1 948 €+1 899 €+49 €
7+1 948 €+1 989 €-41 €
8+1 948 €+2 080 €-132 €
9+1 948 €+2 174 €-226 €
10+1 948 €+2 270 €-322 €
11+1 948 €+2 369 €-421 €
12+1 948 €+2 470 €-522 €
13+1 948 €+2 573 €-625 €
14+1 948 €+2 680 €-732 €
15+1 948 €+2 789 €-841 €
16+1 948 €+2 900 €-952 €
17+1 948 €+3 015 €-1 067 €
18+1 948 €+3 133 €-1 185 €
19+1 948 €+3 254 €-1 306 €
20+1 948 €+3 377 €-1 429 €
21+1 948 €+3 505 €-1 557 €
22+1 948 €+3 635 €-1 687 €
23+1 948 €+3 769 €-1 821 €
24+1 948 €+3 906 €-1 958 €
25+1 948 €+4 047 €-2 099 €
Total+48 700 €+65 192 €+-16 492 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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