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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface46.2m²
Coût Total118 599€
Loyer Annuel8 295€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 78 999 €
Surface : 46.2 m²
Prix au m² : 1 709,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/2 étage, Salle de bain, 1 chambre, Non meublé

Au cœur du centre-ville de Nîmes, ORPI vous propose cet appartement de type 2 bénéficiant d'un emplacement recherché. Le bien se compose d'une entrée, d'une pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte, d'une chambre, ainsi que d'une salle de bain. Un rafraîchissement est à prévoir, offrant une belle opportunité de personnalisation selon vos envies ou un projet d'investissement. Emplacement privilégié, tout à pied, idéal résidence principale ou investissement locatif. Référence agence : 4746

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.836562, 4.359995
Total : 118 599€
Prix d'acquisition : 78 999€
Travaux : 33 280€
Valeur du bien : 112 279€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.2m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8295€/an
Fourchette totale : 542€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6505€ - 10579€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 295,08 €/m²
Basé sur :1427 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 033 €
Prix d'achat :78 999 €
Décote à l'achat :-27 034€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-12 566€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 599€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :587,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 621,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 618,88€
Coût de l'assurance :10 377,41€
Taxe foncière : 829,54€/an
Soit par mois : 69,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 280 €(720 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 320€ = 800€
  • Salon - Peinture:2 500€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés pour une région de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 295 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 599 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 506 €
Revenus locatifs : +8 295 €
Charges déductibles : -38 506 €
Résultat foncier Année 1 : -30 210 €(Déficit de 30 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 226 €/an
Revenus locatifs : +8 295 €
Charges déductibles : -5 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 070 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8810.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 349 €(65% de 78 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 349 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 295 €38 510 €3 985 €-30 214 €21 400 €8 814 €8 814 €
28 461 €5 124 €3 879 €3 338 €--5 477 €
38 630 €5 014 €3 770 €3 616 €--1 860 €
48 803 €4 901 €3 656 €3 902 €---
58 979 €4 784 €3 539 €4 195 €---
69 159 €4 663 €3 418 €4 496 €---
79 342 €4 537 €3 293 €4 805 €---
89 529 €4 408 €3 163 €5 121 €---
99 719 €4 273 €3 029 €5 446 €---
109 914 €4 135 €2 890 €5 779 €---
1110 112 €3 991 €2 746 €6 121 €---
1210 314 €3 842 €2 598 €6 472 €---
1310 521 €3 689 €2 444 €6 832 €---
1410 731 €3 530 €2 285 €7 201 €---
1510 946 €3 365 €2 120 €7 580 €---
1611 164 €3 195 €1 950 €7 970 €---
1711 388 €3 019 €1 774 €8 369 €---
1811 615 €2 837 €1 592 €8 779 €---
1911 848 €2 648 €1 404 €9 200 €---
2012 085 €2 453 €1 209 €9 631 €---
2112 326 €2 252 €1 007 €10 075 €---
2212 573 €2 043 €798 €10 530 €---
2312 824 €1 827 €582 €10 997 €---
2413 081 €1 604 €359 €11 477 €---
2513 343 €1 373 €128 €11 970 €---
TOTAL265 703 €122 015 €57 619 €143 688 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 688 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 742 €-6 420 €+8 162 €
2+1 742 €0 €+1 742 €
3+1 742 €0 €+1 742 €
4+1 742 €+612 €+1 130 €
5+1 742 €+1 259 €+483 €
6+1 742 €+1 349 €+393 €
7+1 742 €+1 441 €+301 €
8+1 742 €+1 536 €+206 €
9+1 742 €+1 634 €+108 €
10+1 742 €+1 734 €+8 €
11+1 742 €+1 836 €-94 €
12+1 742 €+1 942 €-200 €
13+1 742 €+2 050 €-308 €
14+1 742 €+2 160 €-418 €
15+1 742 €+2 274 €-532 €
16+1 742 €+2 391 €-649 €
17+1 742 €+2 511 €-769 €
18+1 742 €+2 634 €-892 €
19+1 742 €+2 760 €-1 018 €
20+1 742 €+2 889 €-1 147 €
21+1 742 €+3 022 €-1 280 €
22+1 742 €+3 159 €-1 417 €
23+1 742 €+3 299 €-1 557 €
24+1 742 €+3 443 €-1 701 €
25+1 742 €+3 591 €-1 849 €
Total+43 550 €+43 106 €+444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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