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Appartement à vendre

VilleMâcon (71)
Surface157.58m²
Coût Total288 900€
Loyer Annuel18 680€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 157.58 m²
Prix au m² : 1 047,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Monument historique, Cave, 4 chambres, Belle vue, Exposition est

A VENDRE - Exclusivité à MACON Idéalement situé sur les quais, ce vaste plateau de plus de 150 m², actuellement aménagé en bureaux, offre de nombreuses possibilités de transformation. Une autorisation de changement de destination a déjà été accordée, permettant la création de plusieurs appartements, ou encore un projet mixte combinant habitation et activité professionnelle. Le bien dispose de deux entrées indépendantes existantes, offrant une grande flexibilité d'aménagement selon vos besoins. Vous serez séduit par son emplacement privilégié et sa vue dégagée sur la Saône, un cadre rare pour concrétiser un projet sur mesure. Un bien aux multiples possibilités, idéal pour investisseurs ou projets personnalisés. Copropriété de 30 lots - dont 12 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Maryline JOSEPH (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 810210716 - MACON.

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.308407, 4.834030
Total : 288 900€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 110 700€
Valeur du bien : 275 700€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157.58m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1557€/mois
Loyer annuel estimé : 18680€/an
Fourchette totale : 1205€ - 2012€/mois
Fourchette annuelle : 14455€ - 24142€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 694,02 €/m²
Basé sur :339 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 944 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-101 944€ (-38.2%)
Marge achat-revente :-21 956€ (-8.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 413,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :115,56€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 529,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 290,59€
Coût de l'assurance :34 668,00€
Taxe foncière : 1 868,04€/an
Soit par mois : 155,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 556,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 685,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 157.58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 157.58 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessite un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans la salle à manger, couloir et espace de rangement
Quantité: 39 m² (25 m² salle à manger + 6 m² couloir + 8 m² espace de rangement)
Raison: État 2.7/5 visible - nécessite des travaux de rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :110 700 €(703 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:19 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 9000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 10500€
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€/fenêtre = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Cuisine:38 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 20000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres:7 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ + Main d'œuvre: 600€ = 4200€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Autres pièces:3 900€
    Rénovation murs et sols: 39 m² × 100€/m² = 3900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 680 €/an
Calcul : 1 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 900 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 387 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 110 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 337 €
Revenus locatifs : +18 680 €
Charges déductibles : -123 337 €
Résultat foncier Année 1 : -104 656 €(Déficit de 104 656 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 83 256 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 637 €/an
Revenus locatifs : +18 680 €
Charges déductibles : -12 637 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83256.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 680 €123 346 €9 391 €-104 666 €21 400 €83 266 €83 266 €
219 054 €12 393 €9 138 €6 661 €--76 604 €
319 435 €12 131 €8 877 €7 304 €--69 301 €
419 824 €11 861 €8 606 €7 963 €--61 338 €
520 220 €11 582 €8 327 €8 638 €--52 700 €
620 625 €11 293 €8 039 €9 331 €--43 368 €
721 037 €10 995 €7 740 €10 042 €--33 326 €
821 458 €10 687 €7 432 €10 771 €--22 555 €
921 887 €10 368 €7 114 €11 519 €--11 036 €
1022 325 €10 039 €6 785 €12 286 €---
1122 771 €9 699 €6 444 €13 072 €---
1223 227 €9 348 €6 093 €13 879 €---
1323 691 €8 984 €5 730 €14 707 €---
1424 165 €8 609 €5 354 €15 556 €---
1524 648 €8 221 €4 966 €16 427 €---
1625 141 €7 820 €4 566 €17 321 €---
1725 644 €7 406 €4 151 €18 238 €---
1826 157 €6 978 €3 723 €19 179 €---
1926 680 €6 536 €3 281 €20 145 €---
2027 214 €6 079 €2 824 €21 135 €---
2127 758 €5 606 €2 351 €22 152 €---
2228 313 €5 118 €1 863 €23 195 €---
2328 880 €4 613 €1 359 €24 266 €---
2429 457 €4 092 €837 €25 365 €---
2530 046 €3 553 €299 €26 493 €---
TOTAL598 340 €327 360 €135 291 €270 981 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 923 €-6 420 €+10 343 €
2+3 923 €0 €+3 923 €
3+3 923 €0 €+3 923 €
4+3 923 €0 €+3 923 €
5+3 923 €0 €+3 923 €
6+3 923 €0 €+3 923 €
7+3 923 €0 €+3 923 €
8+3 923 €0 €+3 923 €
9+3 923 €0 €+3 923 €
10+3 923 €+375 €+3 548 €
11+3 923 €+3 922 €+1 €
12+3 923 €+4 164 €-241 €
13+3 923 €+4 412 €-489 €
14+3 923 €+4 667 €-744 €
15+3 923 €+4 928 €-1 005 €
16+3 923 €+5 196 €-1 273 €
17+3 923 €+5 471 €-1 548 €
18+3 923 €+5 754 €-1 831 €
19+3 923 €+6 043 €-2 120 €
20+3 923 €+6 341 €-2 418 €
21+3 923 €+6 646 €-2 723 €
22+3 923 €+6 959 €-3 036 €
23+3 923 €+7 280 €-3 357 €
24+3 923 €+7 610 €-3 687 €
25+3 923 €+7 948 €-4 025 €
Total+98 075 €+81 294 €+16 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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