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Maison à vendre

VilleIssoudun (36)
Surface143.5m²
Coût Total208 908€
Loyer Annuel12 171€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 480 €
Surface : 143.5 m²
Prix au m² : 881,39 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Terrasse

Maison mitoyenne d'un côté de 143,5 m2 sur cave qui se compose au RDC d'une entrée, d'une pièce de vie, d'une cuisine aménagée et semi équipée avec son arrière cuisine,d'une chambre, d'une pièce bureau, d'une salle de bain et d'un WC. Au 1er étage on trouve un palier qui dessert 4 chambres ( dont une est en enfilade) de tailles variées et une salle d'eau avec WC.A l'extérieur une petite cour close de 207 m2 avec son carport. Taxe foncière :1977EUR Cette annonce vous est proposée par Renaud Leslie - NoRSAC: , Enregistré à de

Ville : Issoudun
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.948025, 1.994324
Total : 208 908€
Prix d'acquisition : 126 480€
Travaux : 72 310€
Valeur du bien : 198 790€
Frais de notaire : 10 118€
Coût estimé : 10 118€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143.5m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1014€/mois
Loyer annuel estimé : 12171€/an
Fourchette totale : 818€ - 1257€/mois
Fourchette annuelle : 9818€ - 15089€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :966,57 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 702 €
Prix d'achat :126 480 €
Décote à l'achat :-12 222€ (-8.8%)
Marge achat-revente :-70 206€ (-50.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 908€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 040,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :60,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 101,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 166,71€
Coût de l'assurance :18 279,45€
Taxe foncière : 1 977,00€/an
Soit par mois : 164,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 014,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 265,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 143.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 1/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Travaux de rénovation importants pour la cave en très mauvais état
Quantité: cave complète (état 1/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 310 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 610€
    Isolation toiture/combles: 143.5 m² × 60€/m² = 8610€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 900€/fenêtre = 16200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cave:10 000€
    Rénovation complète cave: 1 cave complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Issoudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 310€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 014 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 171 €/an
Calcul : 1 014 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 908 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 731 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 134 €
Revenus locatifs : +12 171 €
Charges déductibles : -82 134 €
Résultat foncier Année 1 : -69 963 €(Déficit de 69 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 824 €/an
Revenus locatifs : +12 171 €
Charges déductibles : -9 824 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48563.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 212 €(65% de 126 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 990 €/an
Calcul : 82 212 € × 3,636% = 2 990 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 171 €82 141 €7 123 €-69 970 €21 400 €48 570 €48 570 €
212 415 €9 643 €6 935 €2 771 €--45 799 €
312 663 €9 449 €6 741 €3 214 €--42 585 €
412 916 €9 248 €6 540 €3 669 €--38 916 €
513 175 €9 039 €6 331 €4 135 €--34 781 €
613 438 €8 824 €6 116 €4 614 €--30 166 €
713 707 €8 601 €5 892 €5 106 €--25 060 €
813 981 €8 370 €5 661 €5 611 €--19 449 €
914 261 €8 130 €5 422 €6 130 €--13 318 €
1014 546 €7 883 €5 175 €6 663 €--6 656 €
1114 837 €7 627 €4 919 €7 210 €---
1215 133 €7 362 €4 653 €7 772 €---
1315 436 €7 087 €4 379 €8 349 €---
1415 745 €6 803 €4 095 €8 942 €---
1516 060 €6 509 €3 801 €9 551 €---
1616 381 €6 205 €3 497 €10 176 €---
1716 709 €5 890 €3 182 €10 819 €---
1817 043 €5 564 €2 856 €11 479 €---
1917 384 €5 226 €2 518 €12 157 €---
2017 731 €4 877 €2 169 €12 854 €---
2118 086 €4 516 €1 807 €13 570 €---
2218 448 €4 141 €1 433 €14 306 €---
2318 817 €3 754 €1 046 €15 062 €---
2419 193 €3 353 €645 €15 840 €---
2519 577 €2 938 €230 €16 638 €---
TOTAL389 850 €243 181 €103 167 €146 669 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 556 €-6 420 €+8 976 €
2+2 556 €0 €+2 556 €
3+2 556 €0 €+2 556 €
4+2 556 €0 €+2 556 €
5+2 556 €0 €+2 556 €
6+2 556 €0 €+2 556 €
7+2 556 €0 €+2 556 €
8+2 556 €0 €+2 556 €
9+2 556 €0 €+2 556 €
10+2 556 €0 €+2 556 €
11+2 556 €+166 €+2 390 €
12+2 556 €+2 332 €+224 €
13+2 556 €+2 505 €+51 €
14+2 556 €+2 683 €-127 €
15+2 556 €+2 865 €-309 €
16+2 556 €+3 053 €-497 €
17+2 556 €+3 246 €-690 €
18+2 556 €+3 444 €-888 €
19+2 556 €+3 647 €-1 091 €
20+2 556 €+3 856 €-1 300 €
21+2 556 €+4 071 €-1 515 €
22+2 556 €+4 292 €-1 736 €
23+2 556 €+4 519 €-1 963 €
24+2 556 €+4 752 €-2 196 €
25+2 556 €+4 992 €-2 436 €
Total+63 900 €+44 001 €+19 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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