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Appartement 5 pièces 83 m²

VilleThouars (79)
Surface83m²
Coût Total127 135€
Loyer Annuel6 945€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 940 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 155,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 83 m² - 6357 THOUARS. Proche gare, tous commerces, Lycée. Appartement T4 loué ou libre à la vente : Entrée, cuisine aménagée/équipée, séjour/salon, 3 chambres, dressing, SDB, WC. cave DPE : D, conso estimée entre 940 et 1330 € /an Hors honoraires: 90 000 € Honoraires TTC (6,6 %) = 5 940 € à la charge de l'acquéreur Info ERP: *** Votre conseiller EPI: Jean-Marie Mestas RSAC n° 420 266 124 Référence annonce : 16357 Consommation énergétique : 158 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 33 CO2/m²/an

Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.980720, -0.215085
Total : 127 135€
Prix d'acquisition : 95 940€
Travaux : 23 520€
Valeur du bien : 119 460€
Frais de notaire : 7 675€
Coût estimé : 7 675€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 6.97€/m²/mois
Fourchette : 5.48€ - 8.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6945€/an
Fourchette totale : 455€ - 737€/mois
Fourchette annuelle : 5454€ - 8844€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,89 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 859 €
Prix d'achat :95 940 €
Décote à l'achat :+1 081€ (+1.1%)
Marge achat-revente :-32 276€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 135€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 674,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 214,68€
Coût de l'assurance :11 124,31€
Taxe foncière : 940,00€/an
Soit par mois : 78,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 578,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si l'équipement actuel est ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de l'état des installations sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 salon (environ 24 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 520 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Vérification installations sanitaires: 650€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Revêtement sol: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Peinture: inclus, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture salon: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thouars (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 945 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 135 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 940 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 324 €
Revenus locatifs : +6 945 €
Charges déductibles : -29 324 €
Résultat foncier Année 1 : -22 379 €(Déficit de 22 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 804 €/an
Revenus locatifs : +6 945 €
Charges déductibles : -5 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 141 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 979.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 940 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 361 €(65% de 95 940 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 268 €/an
Calcul : 62 361 € × 3,636% = 2 268 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 945 €29 328 €4 423 €-22 383 €21 400 €983 €983 €
27 084 €5 693 €4 308 €1 391 €---
37 226 €5 573 €4 188 €1 653 €---
47 370 €5 449 €4 064 €1 921 €---
57 518 €5 321 €3 936 €2 197 €---
67 668 €5 188 €3 803 €2 480 €---
77 821 €5 050 €3 665 €2 772 €---
87 978 €4 907 €3 522 €3 071 €---
98 137 €4 759 €3 374 €3 378 €---
108 300 €4 606 €3 221 €3 694 €---
118 466 €4 448 €3 063 €4 018 €---
128 635 €4 283 €2 898 €4 352 €---
138 808 €4 113 €2 728 €4 695 €---
148 984 €3 937 €2 552 €5 047 €---
159 164 €3 755 €2 370 €5 409 €---
169 347 €3 566 €2 181 €5 782 €---
179 534 €3 370 €1 985 €6 164 €---
189 725 €3 167 €1 782 €6 558 €---
199 919 €2 957 €1 572 €6 963 €---
2010 118 €2 739 €1 354 €7 379 €---
2110 320 €2 514 €1 129 €7 806 €---
2210 527 €2 281 €896 €8 246 €---
2310 737 €2 039 €654 €8 698 €---
2410 952 €1 788 €403 €9 164 €---
2511 171 €1 529 €144 €9 642 €---
TOTAL222 456 €122 359 €64 215 €100 097 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 458 €-6 420 €+7 878 €
2+1 458 €+122 €+1 336 €
3+1 458 €+496 €+962 €
4+1 458 €+576 €+882 €
5+1 458 €+659 €+799 €
6+1 458 €+744 €+714 €
7+1 458 €+831 €+627 €
8+1 458 €+921 €+537 €
9+1 458 €+1 013 €+445 €
10+1 458 €+1 108 €+350 €
11+1 458 €+1 206 €+252 €
12+1 458 €+1 306 €+152 €
13+1 458 €+1 408 €+50 €
14+1 458 €+1 514 €-56 €
15+1 458 €+1 623 €-165 €
16+1 458 €+1 735 €-277 €
17+1 458 €+1 849 €-391 €
18+1 458 €+1 967 €-509 €
19+1 458 €+2 089 €-631 €
20+1 458 €+2 214 €-756 €
21+1 458 €+2 342 €-884 €
22+1 458 €+2 474 €-1 016 €
23+1 458 €+2 610 €-1 152 €
24+1 458 €+2 749 €-1 291 €
25+1 458 €+2 893 €-1 435 €
Total+36 450 €+30 029 €+6 421 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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