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Maison 3 pièces 71 m²

VilleSaint-Servais (22)
Surface71m²
Coût Total90 700€
Loyer Annuel6 168€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 845,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Saint Servais (22160) deux chambres avec jardin

Située en sortie de Saint-Servais (22160), dans un environnement calme et agréable, cette maison à usage d'habitation développe une surface d'environ 70 m² et offre un beau potentiel.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée desservant une cuisine ainsi qu'un séjour chaleureux équipé d'un insert et d'un poêle à granulés, wc.

A l'étage, le palier mène à deux chambres ainsi qu'à une salle de bains.

La maison est équipée d'une pompe à chaleur air/eau. Les ouvertures sont en bois simple vitrage et l'assainissement individuel, de type fosse septique, n'est pas conforme.

Un terrain d'environ 820 m², situé à côté de la maison, comprend un garage et offre un espace extérieur appréciable. Référence annonce : BZH-CAL-104037 Date de réalisation du diagnostic : 17/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 550 € et 2 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Servais
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22160
Coordonnées : 48.391620, -3.388686
Total : 90 700€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 25 900€
Valeur du bien : 85 900€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 514€/mois
Loyer annuel estimé : 6168€/an
Fourchette totale : 402€ - 657€/mois
Fourchette annuelle : 4826€ - 7883€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :981,8 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 707 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-9 707€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-20 993€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 064,73€
Coût de l'assurance :7 936,25€
Taxe foncière : 616,80€/an
Soit par mois : 51,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 514,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 527,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de chauffe-eau, si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des meubles de cuisine et mise aux normes de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement individuel (fosse septique).
Quantité: 1 fosse septique
Raison: Assainissement non conforme - obligation légale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Assainissement:3 000€
    Mise aux normes fosse septique: 1 fosse septique × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Servais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 168 €/an
Calcul : 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 045 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 617 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 879 €
Revenus locatifs : +6 168 €
Charges déductibles : -29 879 €
Résultat foncier Année 1 : -23 711 €(Déficit de 23 711 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 311 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 979 €/an
Revenus locatifs : +6 168 €
Charges déductibles : -3 979 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2310.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 168 €29 882 €3 048 €-23 714 €21 400 €2 314 €2 314 €
26 291 €3 901 €2 967 €2 390 €---
36 417 €3 817 €2 883 €2 600 €---
46 546 €3 731 €2 796 €2 815 €---
56 676 €3 641 €2 707 €3 035 €---
66 810 €3 548 €2 614 €3 262 €---
76 946 €3 452 €2 518 €3 494 €---
87 085 €3 353 €2 419 €3 732 €---
97 227 €3 251 €2 316 €3 976 €---
107 371 €3 144 €2 210 €4 227 €---
117 519 €3 035 €2 100 €4 484 €---
127 669 €2 921 €1 987 €4 748 €---
137 822 €2 803 €1 869 €5 019 €---
147 979 €2 682 €1 747 €5 297 €---
158 139 €2 556 €1 622 €5 583 €---
168 301 €2 426 €1 491 €5 876 €---
178 467 €2 291 €1 357 €6 176 €---
188 637 €2 152 €1 218 €6 485 €---
198 809 €2 008 €1 073 €6 802 €---
208 986 €1 859 €924 €7 127 €---
219 165 €1 704 €770 €7 461 €---
229 349 €1 545 €611 €7 804 €---
239 536 €1 380 €445 €8 156 €---
249 726 €1 209 €275 €8 517 €---
259 921 €1 032 €98 €8 889 €---
TOTAL197 562 €93 321 €44 065 €104 241 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 241 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 295 €-6 420 €+7 715 €
2+1 295 €+23 €+1 272 €
3+1 295 €+780 €+515 €
4+1 295 €+844 €+451 €
5+1 295 €+911 €+384 €
6+1 295 €+979 €+316 €
7+1 295 €+1 048 €+247 €
8+1 295 €+1 120 €+175 €
9+1 295 €+1 193 €+102 €
10+1 295 €+1 268 €+27 €
11+1 295 €+1 345 €-50 €
12+1 295 €+1 424 €-129 €
13+1 295 €+1 506 €-211 €
14+1 295 €+1 589 €-294 €
15+1 295 €+1 675 €-380 €
16+1 295 €+1 763 €-468 €
17+1 295 €+1 853 €-558 €
18+1 295 €+1 945 €-650 €
19+1 295 €+2 041 €-746 €
20+1 295 €+2 138 €-843 €
21+1 295 €+2 238 €-943 €
22+1 295 €+2 341 €-1 046 €
23+1 295 €+2 447 €-1 152 €
24+1 295 €+2 555 €-1 260 €
25+1 295 €+2 667 €-1 372 €
Total+32 375 €+31 272 €+1 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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