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maison vente 4 pieces argent sur sauldre 78m2

VilleArgent-sur-Sauldre (18)
Surface78
Coût Total112 640
Loyer Annuel6 430
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-115
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 730,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À SAISIR RAPIDEMENT À ARGENT-SUR-SAULDRE dans un quartier très calme proche du centre, à 10 min d'AUBIGNY-SUR-NERE, une maison de 78 m2 élevée sur sous-sol avec jardin de 732 m2 comprenant au 1er niveau une entrée desservant une cuisine aménagée et équipée, un salon, une salle à manger ou une chambre selon vos besoins, une salle d'eau et des WC. L'étage à finir de rénover dessert 2 chambres. Garage, cave et chaufferie en sous-sol Je vous attends pour une visite!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 432 et classe CLIMAT F indice 85. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Carole Sureau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Orléans sous le numéro 837504471, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Argent-sur-Sauldre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18410
Total : 112 640
Prix d'acquisition : 57 000
Travaux : 51 080
Valeur du bien : 108 080
Frais de notaire : 4 560
Coût estimé : 4 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 9.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6430€/an
Fourchette totale : 403€ - 713€/mois
Fourchette annuelle : 4831€ - 8557€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :932,2 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 712
Prix d'achat :57 000
Décote à l'achat :-15 712 (-21.6%)
Marge achat-revente :-39 928€ (-54.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 596,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 530,72
Coût de l'assurance :9 856,00
Taxe foncière : 642,97€/an
Soit par mois : 53,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 432 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 080(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 680
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 60€/m² = 4680€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€/fenêtre = 9000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 000
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argent-sur-Sauldre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 680✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 430 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 640 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 010
Revenus locatifs : +6 430
Charges déductibles : -56 010
Résultat foncier Année 1 : -49 580(Déficit de 49 580 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 180
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 930 €/an
Revenus locatifs : +6 430
Charges déductibles : -4 930
Résultat foncier Années 2+ : 1 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28180.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 43056 0143 897-49 58421 400 €28 184 €28 184 €
26 5584 8323 7951 727--26 458 €
36 6904 7263 6891 963--24 494 €
46 8234 6173 5792 207--22 287 €
56 9604 5033 4662 457--19 831 €
67 0994 3863 3492 713--17 118 €
77 2414 2643 2272 977--14 141 €
87 3864 1383 1013 247--10 894 €
97 5334 0082 9713 525--7 368 €
107 6843 8732 8363 811--3 557 €
117 8383 7332 6964 105---
127 9953 5882 5514 406---
138 1543 4382 4014 716---
148 3183 2832 2465 034---
158 4843 1222 0855 362---
168 6542 9561 9195 698---
178 8272 7831 7466 043---
189 0032 6051 5686 398---
199 1832 4201 3836 763---
209 3672 2281 1917 139---
219 5542 0309937 524---
229 7451 8257887 921---
239 9401 6125758 328---
2410 1391 3923558 747---
2510 3421 1641279 178---
TOTAL205 947133 54156 53172 40621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 406
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 350-6 420+7 770
2+1 3500+1 350
3+1 3500+1 350
4+1 3500+1 350
5+1 3500+1 350
6+1 3500+1 350
7+1 3500+1 350
8+1 3500+1 350
9+1 3500+1 350
10+1 3500+1 350
11+1 350+164+1 186
12+1 350+1 322+28
13+1 350+1 415-65
14+1 350+1 510-160
15+1 350+1 608-258
16+1 350+1 709-359
17+1 350+1 813-463
18+1 350+1 920-570
19+1 350+2 029-679
20+1 350+2 142-792
21+1 350+2 257-907
22+1 350+2 376-1 026
23+1 350+2 498-1 148
24+1 350+2 624-1 274
25+1 350+2 753-1 403
Total+33 750+21 722+12 028
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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