Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 6 pièce(s) - 210 m²

Bien expiré
VilleChouzy-sur-Cisse (41)
Surface210m²
Coût Total251 700€
Loyer Annuel20 763€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 761,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VALLOIRE SUR CISSE - CHOUZY SUR CISSE - 41150 DANS LE BOURG L'ADRESSE ONZAIN vous propose cette grande maison ancienne de plus de 200 m² à rénover entièrement avec plus de 200 m² de dépendances attenantes. Elle comprend une belle entrée avec escalier, cuisine séparée, salon et salle à manger avec cheminées, une chambre, une salle de bains et des toilettes au rdc. Chaufferie gaz de ville. A l'étage : palier desservant deux chambres dont une avec salle de bains et toilettes, salle de jeux d'env. 44 m² avec cheminée. Garage et dépendances. Jardin clos et arboré de 1552 m².

Etat général : Travaux à prévoir Surface terrain : 1552 Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gazdeville Fenêtre : Bois simple vitrage Cuisine : Independante Fibre optique : Oui Numéro de mandat : ON-254

Ville : Chouzy-sur-Cisse
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41150
Coordonnées : 47.525420, 1.232243
Total : 251 700€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 78 900€
Valeur du bien : 238 900€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1730€/mois
Loyer annuel estimé : 20763€/an
Fourchette totale : 1380€ - 2169€/mois
Fourchette annuelle : 16563€ - 26029€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 192,31 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :460 385 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-300 385€ (-65.2%)
Marge achat-revente :208 685€ (45.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 233,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :73,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 306,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 269,98€
Coût de l'assurance :22 023,75€
Taxe foncière : 2 076,30€/an
Soit par mois : 173,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 730,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 479,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :250,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (210 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 210 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de l'escalier
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - hall d'entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 900 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:10 500€
    Isolation toiture/combles: 210 m² × 50€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€/fenêtre = 19500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (revêtement sol, peinture, électricité incluses)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (peinture incluse)
  • Hall d'entrée:200€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (peinture incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chouzy-sur-Cisse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 763 €/an
Calcul : 1 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 076 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 056 €
Revenus locatifs : +20 763 €
Charges déductibles : -90 056 €
Résultat foncier Année 1 : -69 293 €(Déficit de 69 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 156 €/an
Revenus locatifs : +20 763 €
Charges déductibles : -11 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47893.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 763 €90 064 €8 207 €-69 301 €21 400 €47 901 €47 901 €
221 178 €10 943 €7 986 €10 235 €--37 666 €
321 602 €10 715 €7 758 €10 887 €--26 780 €
422 034 €10 479 €7 522 €11 555 €--15 225 €
522 475 €10 235 €7 278 €12 239 €--2 986 €
622 924 €9 983 €7 026 €12 941 €---
723 383 €9 723 €6 766 €13 659 €---
823 850 €9 454 €6 497 €14 396 €---
924 327 €9 176 €6 219 €15 151 €---
1024 814 €8 888 €5 931 €15 925 €---
1125 310 €8 591 €5 634 €16 719 €---
1225 816 €8 284 €5 327 €17 532 €---
1326 333 €7 967 €5 010 €18 366 €---
1426 859 €7 639 €4 682 €19 220 €---
1527 396 €7 300 €4 343 €20 097 €---
1627 944 €6 950 €3 992 €20 995 €---
1728 503 €6 587 €3 630 €21 916 €---
1829 073 €6 213 €3 256 €22 860 €---
1929 655 €5 827 €2 869 €23 828 €---
2030 248 €5 427 €2 470 €24 821 €---
2130 853 €5 014 €2 057 €25 839 €---
2231 470 €4 587 €1 630 €26 883 €---
2332 099 €4 146 €1 188 €27 954 €---
2432 741 €3 690 €732 €29 052 €---
2533 396 €3 218 €261 €30 178 €---
TOTAL665 046 €271 101 €118 270 €393 945 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 360 €-6 420 €+10 780 €
2+4 360 €0 €+4 360 €
3+4 360 €0 €+4 360 €
4+4 360 €0 €+4 360 €
5+4 360 €0 €+4 360 €
6+4 360 €+2 986 €+1 374 €
7+4 360 €+4 098 €+262 €
8+4 360 €+4 319 €+41 €
9+4 360 €+4 545 €-185 €
10+4 360 €+4 778 €-418 €
11+4 360 €+5 016 €-656 €
12+4 360 €+5 260 €-900 €
13+4 360 €+5 510 €-1 150 €
14+4 360 €+5 766 €-1 406 €
15+4 360 €+6 029 €-1 669 €
16+4 360 €+6 298 €-1 938 €
17+4 360 €+6 575 €-2 215 €
18+4 360 €+6 858 €-2 498 €
19+4 360 €+7 148 €-2 788 €
20+4 360 €+7 446 €-3 086 €
21+4 360 €+7 752 €-3 392 €
22+4 360 €+8 065 €-3 705 €
23+4 360 €+8 386 €-4 026 €
24+4 360 €+8 715 €-4 355 €
25+4 360 €+9 053 €-4 693 €
Total+109 000 €+118 183 €+-9 183 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →