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Appartement 2 pièces 59 m²

VilleMulhouse (68)
Surface59m²
Coût Total109 128€
Loyer Annuel9 580€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 415 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 125,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre Centre Historique F2 59 m2

Appartement à vendre en plein centre-ville de Mulhouse, idéal investisseur ou primo-accédant 🔑. Surface 59,65 m², 1 chambre de 11 m2, 1 séjour de 25 m2, une cuisine donnant sur un long balcon agréable, côté cour☀️. Immeuble de 1973 avec ascenseur, cave. État à rénover (travaux à prévoir) 🛠️. Proche d'une école et des transports en commun, emplacement pratique pour la vie quotidienne 🚌 Chauffage collectif gaz avec répartiteurs Charges annuelles : 4 236 € Taxe foncière : 1.268 €

Possibilité de parking intérieur : 7.600 € FAI (l'unité) ou parking extérieur dans cour fermée : 5.600 € FAI (l'unité)

🎓Prix de l'appartement seul : 66 400 € FAI - honoraires partagés - part acquéreur 2,700 € Contactez-nous pour visiter ! Stéphanie Lehmann inscrite au RSAC 327 154 027 Référence agence : 18626 Référence annonce : C4CN-IF1-R9J Date de réalisation du diagnostic : 04/09/2025 Honoraires partagés : le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 4,24% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 63 714 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 119 € et 1 515 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.745160, 7.344929
Total : 109 128€
Prix d'acquisition : 66 415€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 103 815€
Frais de notaire : 5 313€
Coût estimé : 5 313€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 10.57€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9580€/an
Fourchette totale : 624€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 7484€ - 12263€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 128€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 017,59€
Coût de l'assurance :9 548,70€
Taxe foncière : 1 268,00€/an
Soit par mois : 105,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 353,00€/mois
Soit par an : 4 236,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif gaz par un système plus performant si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre avec un nouveau revêtement adapté.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon avec un nouveau revêtement adapté.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(634 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Revêtement sol chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Revêtement sol salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 580 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 128 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 236 €/an
Calcul : 353 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 949 €
Revenus locatifs : +9 580 €
Charges déductibles : -46 949 €
Résultat foncier Année 1 : -37 369 €(Déficit de 37 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 969 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 549 €/an
Revenus locatifs : +9 580 €
Charges déductibles : -9 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15969.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 415 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 170 €(65% de 66 415 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 570 €/an
Calcul : 43 170 € × 3,636% = 1 570 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 580 €46 953 €3 667 €-37 373 €21 400 €15 973 €15 973 €
29 772 €9 455 €3 569 €316 €--15 656 €
39 967 €9 355 €3 469 €613 €--15 044 €
410 166 €9 250 €3 364 €916 €--14 127 €
510 370 €9 143 €3 257 €1 227 €--12 900 €
610 577 €9 031 €3 145 €1 546 €--11 354 €
710 789 €8 916 €3 030 €1 873 €--9 481 €
811 005 €8 796 €2 910 €2 208 €--7 273 €
911 225 €8 673 €2 787 €2 552 €--4 721 €
1011 449 €8 545 €2 659 €2 904 €--1 817 €
1111 678 €8 413 €2 527 €3 265 €---
1211 912 €8 276 €2 390 €3 635 €---
1312 150 €8 135 €2 249 €4 015 €---
1412 393 €7 988 €2 103 €4 404 €---
1512 641 €7 837 €1 951 €4 804 €---
1612 894 €7 680 €1 795 €5 213 €---
1713 151 €7 518 €1 633 €5 633 €---
1813 414 €7 351 €1 465 €6 064 €---
1913 683 €7 177 €1 292 €6 505 €---
2013 956 €6 998 €1 112 €6 958 €---
2114 236 €6 812 €927 €7 423 €---
2214 520 €6 621 €735 €7 900 €---
2314 811 €6 422 €536 €8 389 €---
2415 107 €6 216 €330 €8 890 €---
2515 409 €6 004 €118 €9 405 €---
TOTAL306 853 €237 566 €53 018 €69 287 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012 €-6 420 €+8 432 €
2+2 012 €0 €+2 012 €
3+2 012 €0 €+2 012 €
4+2 012 €0 €+2 012 €
5+2 012 €0 €+2 012 €
6+2 012 €0 €+2 012 €
7+2 012 €0 €+2 012 €
8+2 012 €0 €+2 012 €
9+2 012 €0 €+2 012 €
10+2 012 €0 €+2 012 €
11+2 012 €+434 €+1 578 €
12+2 012 €+1 091 €+921 €
13+2 012 €+1 205 €+807 €
14+2 012 €+1 321 €+691 €
15+2 012 €+1 441 €+571 €
16+2 012 €+1 564 €+448 €
17+2 012 €+1 690 €+322 €
18+2 012 €+1 819 €+193 €
19+2 012 €+1 952 €+60 €
20+2 012 €+2 087 €-75 €
21+2 012 €+2 227 €-215 €
22+2 012 €+2 370 €-358 €
23+2 012 €+2 517 €-505 €
24+2 012 €+2 667 €-655 €
25+2 012 €+2 822 €-810 €
Total+50 300 €+20 786 €+29 514 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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