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Sur l'axe Decize-Bourbon Lancy, murs commerciaux

VilleDevay (58)
Surface260m²
Coût Total236 640€
Loyer Annuel20 195€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 715,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 260 m², 5 pièces, 1 chambre, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif

A Devay, murs commerciaux (ancien restaurant) actuellement loués 1052 €/mois, bon état général, excellent emplacement avec grand parking comprenant en rez-de-chaussée une grande salle de plus 80 m2, grande cuisine entièrement équipée pour les professionnels de 55 m2, sanitaires, bar avec salle de 35 m2, et à l'étage appartement de type F2 comprenant cuisine ouverte sur séjour, chambre, salle d'eau et wc. Cave. Chauffage central gaz citerne. Double vitrage et volets roulants.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques:

Ville : Devay
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Coordonnées : 46.806130, 3.549190
Total : 236 640€
Prix d'acquisition : 186 000€
Travaux : 35 760€
Valeur du bien : 221 760€
Frais de notaire : 14 880€
Coût estimé : 14 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 6.47€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 7.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1683€/mois
Loyer annuel estimé : 20195€/an
Fourchette totale : 1376€ - 2059€/mois
Fourchette annuelle : 16508€ - 24706€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :835,55 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 243 €
Prix d'achat :186 000 €
Décote à l'achat :-31 243€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-19 397€ (-8.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 155,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 222,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 066,04€
Coût de l'assurance :20 114,40€
Taxe foncière : 2 019,52€/an
Soit par mois : 168,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 682,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 391,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :291,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage central gaz citerne actuel
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si certaines sont anciennes
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 760 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 5200€ (prix moyen), Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Devay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 195 €/an
Calcul : 1 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 638 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 222 €
Revenus locatifs : +20 195 €
Charges déductibles : -46 222 €
Résultat foncier Année 1 : -26 027 €(Déficit de 26 027 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 627 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 462 €/an
Revenus locatifs : +20 195 €
Charges déductibles : -10 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 733 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4626.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 186 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 900 €(65% de 186 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 396 €/an
Calcul : 120 900 € × 3,636% = 4 396 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 195 €46 230 €7 645 €-26 034 €21 400 €4 634 €4 634 €
220 599 €10 263 €7 439 €10 336 €---
321 011 €10 050 €7 225 €10 962 €---
421 431 €9 829 €7 005 €11 602 €---
521 860 €9 601 €6 777 €12 259 €---
622 297 €9 366 €6 542 €12 931 €---
722 743 €9 123 €6 299 €13 620 €---
823 198 €8 871 €6 047 €14 327 €---
923 662 €8 612 €5 788 €15 050 €---
1024 135 €8 343 €5 519 €15 792 €---
1124 618 €8 066 €5 242 €16 551 €---
1225 110 €7 780 €4 956 €17 330 €---
1325 612 €7 484 €4 660 €18 128 €---
1426 125 €7 179 €4 354 €18 946 €---
1526 647 €6 863 €4 039 €19 784 €---
1627 180 €6 536 €3 712 €20 644 €---
1727 724 €6 199 €3 375 €21 524 €---
1828 278 €5 851 €3 027 €22 427 €---
1928 844 €5 491 €2 667 €23 353 €---
2029 421 €5 119 €2 295 €24 301 €---
2130 009 €4 735 €1 911 €25 274 €---
2230 609 €4 338 €1 514 €26 271 €---
2331 221 €3 928 €1 104 €27 293 €---
2431 846 €3 504 €680 €28 341 €---
2532 483 €3 067 €243 €29 416 €---
TOTAL646 858 €216 428 €110 066 €430 429 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 430 429 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 241 €-6 420 €+10 661 €
2+4 241 €+1 711 €+2 530 €
3+4 241 €+3 288 €+953 €
4+4 241 €+3 481 €+760 €
5+4 241 €+3 678 €+563 €
6+4 241 €+3 879 €+362 €
7+4 241 €+4 086 €+155 €
8+4 241 €+4 298 €-57 €
9+4 241 €+4 515 €-274 €
10+4 241 €+4 737 €-496 €
11+4 241 €+4 965 €-724 €
12+4 241 €+5 199 €-958 €
13+4 241 €+5 438 €-1 197 €
14+4 241 €+5 684 €-1 443 €
15+4 241 €+5 935 €-1 694 €
16+4 241 €+6 193 €-1 952 €
17+4 241 €+6 457 €-2 216 €
18+4 241 €+6 728 €-2 487 €
19+4 241 €+7 006 €-2 765 €
20+4 241 €+7 290 €-3 049 €
21+4 241 €+7 582 €-3 341 €
22+4 241 €+7 881 €-3 640 €
23+4 241 €+8 188 €-3 947 €
24+4 241 €+8 502 €-4 261 €
25+4 241 €+8 825 €-4 584 €
Total+106 025 €+129 129 €+-23 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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