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Maison à vendre

VilleMarines (95)
Surface136m²
Coût Total271 375€
Loyer Annuel21 325€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 792 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 395,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Pas de cave

Au Centre-Ville de Monneville, deux maisons à rénover entièrement mais à fort potentiel offrant: 1ère Maison: pièces avec arrivée d'eau. A l'étage: pièce traversante, deux chambres dont une avec bureau, combles aménageables. Plain-pied: cuisine, séjour, salle d'eau, wc. Grenier attenant, terrasse. Garage et jardin clos à proximité. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Marines
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95640
Coordonnées : 49.148669, 1.983388
Total : 271 375€
Prix d'acquisition : 189 792€
Travaux : 66 400€
Valeur du bien : 256 192€
Frais de notaire : 15 183€
Coût estimé : 15 183€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 13.07€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 16.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1777€/mois
Loyer annuel estimé : 21325€/an
Fourchette totale : 1403€ - 2251€/mois
Fourchette annuelle : 16835€ - 27013€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 326,51 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :452 405 €
Prix d'achat :189 792 €
Décote à l'achat :-262 613€ (-58.0%)
Marge achat-revente :181 030€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 375€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 344,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 423,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 841,96€
Coût de l'assurance :23 745,31€
Taxe foncière : 2 132,55€/an
Soit par mois : 177,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 777,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 600,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 428 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 440€
    Isolation des combles: 136 m² × 40€/m² = 5440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Remplacement fenêtres: 17 fenêtres × 900€/fenêtre = 15300€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:960€
    Rafraîchissement salle à manger: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 325 €/an
Calcul : 1 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 375 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 950 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 592 €
Revenus locatifs : +21 325 €
Charges déductibles : -78 592 €
Résultat foncier Année 1 : -57 266 €(Déficit de 57 266 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 866 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 192 €/an
Revenus locatifs : +21 325 €
Charges déductibles : -12 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 134 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35866.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 792 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 365 €(65% de 189 792 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 486 €/an
Calcul : 123 365 € × 3,636% = 4 486 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 325 €78 601 €9 118 €-57 275 €21 400 €35 875 €35 875 €
221 752 €11 958 €8 876 €9 794 €--26 081 €
322 187 €11 708 €8 626 €10 479 €--15 602 €
422 631 €11 449 €8 366 €11 182 €--4 420 €
523 083 €11 181 €8 098 €11 903 €---
623 545 €10 903 €7 821 €12 642 €---
724 016 €10 617 €7 534 €13 399 €---
824 496 €10 320 €7 237 €14 177 €---
924 986 €10 013 €6 930 €14 974 €---
1025 486 €9 695 €6 613 €15 791 €---
1125 996 €9 366 €6 284 €16 629 €---
1226 516 €9 026 €5 944 €17 489 €---
1327 046 €8 675 €5 592 €18 371 €---
1427 587 €8 311 €5 228 €19 276 €---
1528 139 €7 934 €4 852 €20 204 €---
1628 701 €7 545 €4 463 €21 156 €---
1729 275 €7 142 €4 060 €22 133 €---
1829 861 €6 725 €3 643 €23 136 €---
1930 458 €6 294 €3 212 €24 164 €---
2031 067 €5 848 €2 766 €25 219 €---
2131 689 €5 386 €2 304 €26 302 €---
2232 322 €4 909 €1 827 €27 413 €---
2332 969 €4 415 €1 333 €28 554 €---
2433 628 €3 904 €822 €29 724 €---
2534 301 €3 376 €293 €30 925 €---
TOTAL683 062 €275 301 €131 842 €407 761 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 407 761 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 478 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 478 €-6 420 €+10 898 €
2+4 478 €0 €+4 478 €
3+4 478 €0 €+4 478 €
4+4 478 €0 €+4 478 €
5+4 478 €+2 245 €+2 233 €
6+4 478 €+3 792 €+686 €
7+4 478 €+4 020 €+458 €
8+4 478 €+4 253 €+225 €
9+4 478 €+4 492 €-14 €
10+4 478 €+4 737 €-259 €
11+4 478 €+4 989 €-511 €
12+4 478 €+5 247 €-769 €
13+4 478 €+5 511 €-1 033 €
14+4 478 €+5 783 €-1 305 €
15+4 478 €+6 061 €-1 583 €
16+4 478 €+6 347 €-1 869 €
17+4 478 €+6 640 €-2 162 €
18+4 478 €+6 941 €-2 463 €
19+4 478 €+7 249 €-2 771 €
20+4 478 €+7 566 €-3 088 €
21+4 478 €+7 891 €-3 413 €
22+4 478 €+8 224 €-3 746 €
23+4 478 €+8 566 €-4 088 €
24+4 478 €+8 917 €-4 439 €
25+4 478 €+9 278 €-4 800 €
Total+111 950 €+122 328 €+-10 378 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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