Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleFougax-et-Barrineuf (09)
Surface156m²
Coût Total165 670€
Loyer Annuel11 318€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 634,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 156 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, 2 Parkings, Terrain de 332 m²

Charmante maison située dans un village bucolique, offrant de beaux volumes et un fort potentiel. Cette batisse de caractère attend ses nouveaux propriétaires pour retrouver tout son éclat d'antan. Avec ses espaces généreux elle est idéale pour les amateurs de rénovation. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite.

Ville : Fougax-et-Barrineuf
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.873560, 1.849110
Total : 165 670€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 58 750€
Valeur du bien : 157 750€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11318€/an
Fourchette totale : 700€ - 1270€/mois
Fourchette annuelle : 8406€ - 15239€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 867,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 957,77€
Coût de l'assurance :14 496,12€
Taxe foncière : 1 131,78€/an
Soit par mois : 94,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols vieillissants nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais avec quelques défauts.
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs et du sol de l'entrée.
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 750 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:9 860€
    Isolation toiture/combles: 156 m² × 60€/m² = 9360€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:14 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 700€ = 13300€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€, Main d'œuvre incluse.
  • Autres pièces:1 500€
    Rénovation complète entrée: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fougax-et-Barrineuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 660€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 318 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 670 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 990 €
Revenus locatifs : +11 318 €
Charges déductibles : -65 990 €
Résultat foncier Année 1 : -54 672 €(Déficit de 54 672 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 272 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 240 €/an
Revenus locatifs : +11 318 €
Charges déductibles : -7 240 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33272.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 318 €65 995 €5 534 €-54 677 €21 400 €33 277 €33 277 €
211 544 €7 098 €5 386 €4 446 €--28 831 €
311 775 €6 945 €5 234 €4 830 €--24 002 €
412 010 €6 788 €5 076 €5 223 €--18 779 €
512 251 €6 625 €4 913 €5 626 €--13 153 €
612 496 €6 456 €4 745 €6 039 €--7 114 €
712 746 €6 282 €4 570 €6 464 €--650 €
813 001 €6 101 €4 390 €6 899 €---
913 261 €5 915 €4 203 €7 346 €---
1013 526 €5 722 €4 010 €7 804 €---
1113 796 €5 522 €3 811 €8 274 €---
1214 072 €5 316 €3 604 €8 756 €---
1314 354 €5 102 €3 391 €9 251 €---
1414 641 €4 881 €3 170 €9 759 €---
1514 934 €4 653 €2 941 €10 281 €---
1615 232 €4 417 €2 705 €10 816 €---
1715 537 €4 172 €2 461 €11 365 €---
1815 848 €3 919 €2 208 €11 928 €---
1916 165 €3 658 €1 946 €12 507 €---
2016 488 €3 387 €1 676 €13 100 €---
2116 818 €3 108 €1 396 €13 710 €---
2217 154 €2 818 €1 107 €14 336 €---
2317 497 €2 519 €807 €14 978 €---
2417 847 €2 209 €498 €15 638 €---
2518 204 €1 889 €178 €16 315 €---
TOTAL362 511 €181 498 €79 958 €181 013 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 377 €-6 420 €+8 797 €
2+2 377 €0 €+2 377 €
3+2 377 €0 €+2 377 €
4+2 377 €0 €+2 377 €
5+2 377 €0 €+2 377 €
6+2 377 €0 €+2 377 €
7+2 377 €0 €+2 377 €
8+2 377 €+1 875 €+502 €
9+2 377 €+2 204 €+173 €
10+2 377 €+2 341 €+36 €
11+2 377 €+2 482 €-105 €
12+2 377 €+2 627 €-250 €
13+2 377 €+2 775 €-398 €
14+2 377 €+2 928 €-551 €
15+2 377 €+3 084 €-707 €
16+2 377 €+3 245 €-868 €
17+2 377 €+3 409 €-1 032 €
18+2 377 €+3 578 €-1 201 €
19+2 377 €+3 752 €-1 375 €
20+2 377 €+3 930 €-1 553 €
21+2 377 €+4 113 €-1 736 €
22+2 377 €+4 301 €-1 924 €
23+2 377 €+4 493 €-2 116 €
24+2 377 €+4 691 €-2 314 €
25+2 377 €+4 894 €-2 517 €
Total+59 425 €+54 304 €+5 121 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →