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T4 LUMINEUX 75 m2 3 CHAMBRES TULLE

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface75.45m²
Coût Total57 490€
Loyer Annuel6 958€
Rentabilité12.10%
Cashflow/mois+220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 120 €
Surface : 75.45 m²
Prix au m² : 558,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

Laissez-vous séduire par ce bel appartement traversant, idéalement situé à proximité des commodités, offrant de beaux volumes et une luminosité naturelle tout au long de la journée. Situé au 2? étage d'une copropriété, ce bien propose une distribution fonctionnelle parfaite pour une vie de famille ou un investissement locatif. Surface Loi Carrez : 75,45 m2, 3 chambres, séjour, cuisine, salle de bains, WC

         

  • https://www.agence-besserenaudie.com/nos-honoraires.html
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.277001, 1.776413
Total : 57 490€
Prix d'acquisition : 42 120€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 54 120€
Frais de notaire : 3 370€
Coût estimé : 3 370€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.45m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6958€/an
Fourchette totale : 458€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5496€ - 8809€/an
Rentabilité brute :12.10%
Fourchette de rentabilité :9.56% - 15.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :822,22 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 036 €
Prix d'achat :42 120 €
Décote à l'achat :-19 916€ (-32.1%)
Marge achat-revente :4 546€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :284,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :16,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 301,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 930,33€
Coût de l'assurance :5 030,38€
Taxe foncière : 695,81€/an
Soit par mois : 57,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 359,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :220,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure visible nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 958 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 490 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 201 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 827 €
Revenus locatifs : +6 958 €
Charges déductibles : -14 827 €
Résultat foncier Année 1 : -7 869 €(Déficit de 7 869 €)
Imputable sur revenu global : 7 869 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 827 €/an
Revenus locatifs : +6 958 €
Charges déductibles : -2 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 131 €/an
Prix d'achat du bien : 42 120 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 378 €(65% de 42 120 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 996 €/an
Calcul : 27 378 € × 3,636% = 996 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 958 €14 829 €1 932 €-7 871 €7 871 €--
27 097 €2 777 €1 880 €4 320 €---
37 239 €2 724 €1 827 €4 515 €---
47 384 €2 669 €1 772 €4 715 €---
57 532 €2 613 €1 716 €4 919 €---
67 682 €2 554 €1 657 €5 128 €---
77 836 €2 493 €1 596 €5 343 €---
87 993 €2 430 €1 533 €5 562 €---
98 153 €2 365 €1 468 €5 787 €---
108 316 €2 298 €1 401 €6 018 €---
118 482 €2 228 €1 331 €6 254 €---
128 652 €2 156 €1 259 €6 495 €---
138 825 €2 082 €1 185 €6 743 €---
149 001 €2 005 €1 108 €6 996 €---
159 181 €1 925 €1 028 €7 256 €---
169 365 €1 842 €945 €7 522 €---
179 552 €1 757 €860 €7 795 €---
189 743 €1 669 €772 €8 074 €---
199 938 €1 577 €680 €8 360 €---
2010 137 €1 483 €586 €8 654 €---
2110 339 €1 385 €488 €8 954 €---
2210 546 €1 284 €387 €9 262 €---
2310 757 €1 179 €282 €9 578 €---
2410 972 €1 071 €174 €9 901 €---
2511 192 €959 €62 €10 233 €---
TOTAL222 870 €62 356 €27 930 €160 514 €7 871 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 361 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 461 €-2 361 €+3 822 €
2+1 461 €+1 296 €+165 €
3+1 461 €+1 354 €+107 €
4+1 461 €+1 414 €+47 €
5+1 461 €+1 476 €-15 €
6+1 461 €+1 539 €-78 €
7+1 461 €+1 603 €-142 €
8+1 461 €+1 669 €-208 €
9+1 461 €+1 736 €-275 €
10+1 461 €+1 805 €-344 €
11+1 461 €+1 876 €-415 €
12+1 461 €+1 949 €-488 €
13+1 461 €+2 023 €-562 €
14+1 461 €+2 099 €-638 €
15+1 461 €+2 177 €-716 €
16+1 461 €+2 257 €-796 €
17+1 461 €+2 338 €-877 €
18+1 461 €+2 422 €-961 €
19+1 461 €+2 508 €-1 047 €
20+1 461 €+2 596 €-1 135 €
21+1 461 €+2 686 €-1 225 €
22+1 461 €+2 779 €-1 318 €
23+1 461 €+2 873 €-1 412 €
24+1 461 €+2 970 €-1 509 €
25+1 461 €+3 070 €-1 609 €
Total+36 525 €+48 154 €+-11 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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