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Belle maison de ville au cœur d’Alleins

Bien expiré
VilleAlleins (13)
Surface102m²
Coût Total218 230€
Loyer Annuel16 244€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au sein du secteur, très attractif du centre-ville d’Alleins, à proximité immédiate des commerces, à quelques minutes à pied des écoles et transports et à 10 minutes de voiture de Salon-de-Provence, venez découvrir cette belle maison de village au charme de l’ancien avec vue sur la place de la république. Le Bien se compose au rez-de-chaussée d’une entrée desservant, un espace de 33 m² à rénover qui peut devenir une belle pièce de vie ou un local commercial selon le souhait de l’acquéreur. Au premier niveau nous retrouvons un beau séjour lumineux avec tomettes, cheminée et plafond à la française ainsi qu’une cuisine, indépendante aménagée. Au deuxième et dernier niveau nous avons une belle chambre de 23,5 m², avec mezzanine de 7,5 m², un dégagement et une grande salle de bain avec WC et fenêtre. Cette maison de 101,5 m² a été en partie rénovée, toiture et fenêtres en PVC mais nécessite des travaux d’aménagement afin de profiter pleinement de sa superficie totale. Coup de cœur assuré

Ville : Alleins
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13980
Coordonnées : 43.704420, 5.162150
Total : 218 230€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 34 630€
Valeur du bien : 204 630€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 13.27€/m²/mois
Fourchette : 10.03€ - 17.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1354€/mois
Loyer annuel estimé : 16244€/an
Fourchette totale : 1023€ - 1792€/mois
Fourchette annuelle : 12273€ - 21501€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 126,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 157,01€
Coût de l'assurance :18 549,55€
Taxe foncière : 1 624,43€/an
Soit par mois : 135,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 353,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 261,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en PVC par des fenêtres à haute performance énergétique
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (102 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire et peinture
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut être améliorée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et finitions
Pose de parquet flottant et finitions dans la chambre de 23,5 m²
Quantité: 1 chambre (environ 23,5 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite finitions
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et finitions
Pose de parquet flottant et finitions dans la mezzanine de 7,5 m²
Quantité: 1 mezzanine (environ 7,5 m²)
Raison: État 2/5 visible - mezzanine nécessite finitions
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon (environ 38 m² total)
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 630 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 080€
    Isolation combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et finitions:1 800€
    Parquet flottant chambre: 23.5 m² × 60€/m² = 1410€, Finitions: 390€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et finitions:450€
    Parquet flottant mezzanine: 7.5 m² × 60€/m² = 450€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 900€
    Peinture salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Alleins. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→B(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 530€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Chambres - Revêtement sol et finitions, Chambres - Revêtement sol et finitions
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 244 €/an
Calcul : 1 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 230 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 624 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 018 €
Revenus locatifs : +16 244 €
Charges déductibles : -44 018 €
Résultat foncier Année 1 : -27 774 €(Déficit de 27 774 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 374 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 388 €/an
Revenus locatifs : +16 244 €
Charges déductibles : -9 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6374.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 244 €44 025 €7 029 €-27 781 €21 400 €6 381 €6 381 €
216 569 €9 205 €6 839 €7 364 €---
316 901 €9 009 €6 642 €7 892 €---
417 239 €8 806 €6 439 €8 433 €---
517 583 €8 596 €6 230 €8 987 €---
617 935 €8 380 €6 013 €9 556 €---
718 294 €8 156 €5 789 €10 138 €---
818 660 €7 925 €5 558 €10 735 €---
919 033 €7 686 €5 319 €11 347 €---
1019 413 €7 439 €5 073 €11 975 €---
1119 802 €7 184 €4 818 €12 618 €---
1220 198 €6 921 €4 554 €13 277 €---
1320 602 €6 649 €4 282 €13 953 €---
1421 014 €6 368 €4 001 €14 646 €---
1521 434 €6 077 €3 711 €15 357 €---
1621 863 €5 777 €3 411 €16 085 €---
1722 300 €5 467 €3 101 €16 833 €---
1822 746 €5 147 €2 781 €17 599 €---
1923 201 €4 817 €2 450 €18 384 €---
2023 665 €4 475 €2 108 €19 190 €---
2124 138 €4 122 €1 755 €20 016 €---
2224 621 €3 757 €1 391 €20 864 €---
2325 113 €3 380 €1 014 €21 733 €---
2425 616 €2 991 €625 €22 624 €---
2526 128 €2 589 €223 €23 539 €---
TOTAL520 311 €194 947 €101 157 €325 364 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 411 €-6 420 €+9 831 €
2+3 411 €+295 €+3 116 €
3+3 411 €+2 368 €+1 043 €
4+3 411 €+2 530 €+881 €
5+3 411 €+2 696 €+715 €
6+3 411 €+2 867 €+544 €
7+3 411 €+3 041 €+370 €
8+3 411 €+3 221 €+190 €
9+3 411 €+3 404 €+7 €
10+3 411 €+3 592 €-181 €
11+3 411 €+3 785 €-374 €
12+3 411 €+3 983 €-572 €
13+3 411 €+4 186 €-775 €
14+3 411 €+4 394 €-983 €
15+3 411 €+4 607 €-1 196 €
16+3 411 €+4 826 €-1 415 €
17+3 411 €+5 050 €-1 639 €
18+3 411 €+5 280 €-1 869 €
19+3 411 €+5 515 €-2 104 €
20+3 411 €+5 757 €-2 346 €
21+3 411 €+6 005 €-2 594 €
22+3 411 €+6 259 €-2 848 €
23+3 411 €+6 520 €-3 109 €
24+3 411 €+6 787 €-3 376 €
25+3 411 €+7 062 €-3 651 €
Total+85 275 €+97 609 €+-12 334 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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