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Belle maison de ville au cœur d’Alleins

Bien expiré
VilleAlleins (13)
Surface102
Coût Total218 230
Loyer Annuel16 244
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+92
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au sein du secteur, très attractif du centre-ville d’Alleins, à proximité immédiate des commerces, à quelques minutes à pied des écoles et transports et à 10 minutes de voiture de Salon-de-Provence, venez découvrir cette belle maison de village au charme de l’ancien avec vue sur la place de la république. Le Bien se compose au rez-de-chaussée d’une entrée desservant, un espace de 33 m² à rénover qui peut devenir une belle pièce de vie ou un local commercial selon le souhait de l’acquéreur. Au premier niveau nous retrouvons un beau séjour lumineux avec tomettes, cheminée et plafond à la française ainsi qu’une cuisine, indépendante aménagée. Au deuxième et dernier niveau nous avons une belle chambre de 23,5 m², avec mezzanine de 7,5 m², un dégagement et une grande salle de bain avec WC et fenêtre. Cette maison de 101,5 m² a été en partie rénovée, toiture et fenêtres en PVC mais nécessite des travaux d’aménagement afin de profiter pleinement de sa superficie totale. Coup de cœur assuré

Ville : Alleins
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13980
Coordonnées : 43.704420, 5.162150
Total : 218 230
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 34 630
Valeur du bien : 204 630
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 13.27€/m²/mois
Fourchette : 10.03€ - 17.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1354€/mois
Loyer annuel estimé : 16244€/an
Fourchette totale : 1023€ - 1792€/mois
Fourchette annuelle : 12273€ - 21501€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 230
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 126,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 157,01
Coût de l'assurance :18 549,55
Taxe foncière : 1 624,43€/an
Soit par mois : 135,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 353,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 261,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en PVC par des fenêtres à haute performance énergétique
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (102 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire et peinture
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut être améliorée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et finitions
Pose de parquet flottant et finitions dans la chambre de 23,5 m²
Quantité: 1 chambre (environ 23,5 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite finitions
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et finitions
Pose de parquet flottant et finitions dans la mezzanine de 7,5 m²
Quantité: 1 mezzanine (environ 7,5 m²)
Raison: État 2/5 visible - mezzanine nécessite finitions
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon (environ 38 m² total)
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 630(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 080
    Isolation combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 200
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et finitions:1 800
    Parquet flottant chambre: 23.5 m² × 60€/m² = 1410€, Finitions: 390€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et finitions:450
    Parquet flottant mezzanine: 7.5 m² × 60€/m² = 450€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 900
    Peinture salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Alleins. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FB(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 530✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Chambres - Revêtement sol et finitions, Chambres - Revêtement sol et finitions
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 244 €/an
Calcul : 1 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 230 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 624 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 630
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 018
Revenus locatifs : +16 244
Charges déductibles : -44 018
Résultat foncier Année 1 : -27 774(Déficit de 27 774 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 374
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 388 €/an
Revenus locatifs : +16 244
Charges déductibles : -9 388
Résultat foncier Années 2+ : 6 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6374.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 24444 0257 029-27 78121 400 €6 381 €6 381 €
216 5699 2056 8397 364---
316 9019 0096 6427 892---
417 2398 8066 4398 433---
517 5838 5966 2308 987---
617 9358 3806 0139 556---
718 2948 1565 78910 138---
818 6607 9255 55810 735---
919 0337 6865 31911 347---
1019 4137 4395 07311 975---
1119 8027 1844 81812 618---
1220 1986 9214 55413 277---
1320 6026 6494 28213 953---
1421 0146 3684 00114 646---
1521 4346 0773 71115 357---
1621 8635 7773 41116 085---
1722 3005 4673 10116 833---
1822 7465 1472 78117 599---
1923 2014 8172 45018 384---
2023 6654 4752 10819 190---
2124 1384 1221 75520 016---
2224 6213 7571 39120 864---
2325 1133 3801 01421 733---
2425 6162 99162522 624---
2526 1282 58922323 539---
TOTAL520 311194 947101 157325 36421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 364
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 411-6 420+9 831
2+3 411+295+3 116
3+3 411+2 368+1 043
4+3 411+2 530+881
5+3 411+2 696+715
6+3 411+2 867+544
7+3 411+3 041+370
8+3 411+3 221+190
9+3 411+3 404+7
10+3 411+3 592-181
11+3 411+3 785-374
12+3 411+3 983-572
13+3 411+4 186-775
14+3 411+4 394-983
15+3 411+4 607-1 196
16+3 411+4 826-1 415
17+3 411+5 050-1 639
18+3 411+5 280-1 869
19+3 411+5 515-2 104
20+3 411+5 757-2 346
21+3 411+6 005-2 594
22+3 411+6 259-2 848
23+3 411+6 520-3 109
24+3 411+6 787-3 376
25+3 411+7 062-3 651
Total+85 275+97 609+-12 334
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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