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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCastelnaudary (11)
Surface332m²
Coût Total466 400€
Loyer Annuel33 204€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 347 000 €
Surface : 332 m²
Prix au m² : 1 045,18 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 162 m²), 6 chambres, Jardin, calme, Exposition sud, Pas de balcon

Cette magnifique propriété de 330m², nichée dans un environnement CALME et VERDOYANT, vous offre un cadre de vie EXCEPTIONNEL. Située à proximité de CASTELNAUDARY, cette maison bénéficie d'un emplacement IDÉAL, alliant calme et commodités. Profitez d'un espace de vie XXL de près de 100m², baigné de LUMIÈRE NATURELLE, ouvert sur une CUISINE américaine entièrement équipée et ULTRA-FONCTIONNELLE. Retrouvez CONFORT et MODULARITÉ puisque répartie sur 2 niveaux, cette maison peut aisément être divisée en deux logements indépendants, offrant ainsi de multiples possibilité. Les 6 chambres SPACIEUSES et LUMINEUSES vous garantissent un confort optimal pour toute la famille ou pour ACCUEILLIR vos proches Relaxez-vous dans cette salle de bains haut de gamme équipée d'une BAIGNOIRE et d'une DOUCHE à l'italienne. Et une salle d'eau SUPPLÉMENTAIRE Les plus de cette propriété : Cette maison a été conçue pour vous offrir un cadre de vie contemporain et fonctionnel. Grâce à sa surface GÉNÉREUSE, cette propriété S'ADAPTE à tous vos projets. Un bien immobilier d'EXCEPTION, idéal pour une famille nombreuse, pour un projet locatif ou pour profiter d'une résidence secondaire. Le LUXE au calme, à portée de main. N'attendez plus pour visiter cette perle rare ! false

Ville : Castelnaudary
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11400
Coordonnées : 43.331204, 1.959388
Total : 466 400€
Prix d'acquisition : 347 000€
Travaux : 91 640€
Valeur du bien : 438 640€
Frais de notaire : 27 760€
Coût estimé : 27 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 332m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2767€/mois
Loyer annuel estimé : 33204€/an
Fourchette totale : 2110€ - 3630€/mois
Fourchette annuelle : 25314€ - 43554€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 538,46 €/m²
Basé sur :185 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :510 769 €
Prix d'achat :347 000 €
Décote à l'achat :-163 769€ (-32.1%)
Marge achat-revente :44 369€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :466 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 277,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :132,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 409,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :216 932,05€
Coût de l'assurance :39 644,00€
Taxe foncière : 3 320,44€/an
Soit par mois : 276,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 767,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 686,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 332 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 332 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 42 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 640 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:33 700€
    Isolation toiture/combles: 332 m² × 100€/m² = 33200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:27 200€
    Fenêtres double vitrage: 42 fenêtres × 600€ = 25200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:1 940€
    Peinture murs/plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs/plafonds cuisine: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnaudary (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Calcul : 2 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 466 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 586 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 600 €
Revenus locatifs : +33 204 €
Charges déductibles : -111 600 €
Résultat foncier Année 1 : -78 396 €(Déficit de 78 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 960 €/an
Revenus locatifs : +33 204 €
Charges déductibles : -19 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56995.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 347 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 225 550 €(65% de 347 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 202 €/an
Calcul : 225 550 € × 3,636% = 8 202 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 204 €111 615 €15 069 €-78 410 €21 400 €57 010 €57 010 €
233 869 €19 568 €14 661 €14 301 €--42 709 €
334 546 €19 147 €14 241 €15 399 €--27 311 €
435 237 €18 712 €13 806 €16 524 €--10 786 €
535 942 €18 263 €13 357 €17 678 €---
636 660 €17 799 €12 893 €18 861 €---
737 394 €17 320 €12 414 €20 073 €---
838 141 €16 825 €11 919 €21 317 €---
938 904 €16 313 €11 407 €22 591 €---
1039 682 €15 785 €10 878 €23 898 €---
1140 476 €15 238 €10 332 €25 238 €---
1241 286 €14 674 €9 768 €26 612 €---
1342 111 €14 091 €9 185 €28 020 €---
1442 953 €13 488 €8 582 €29 465 €---
1543 813 €12 866 €7 960 €30 947 €---
1644 689 €12 223 €7 317 €32 466 €---
1745 583 €11 558 €6 652 €34 024 €---
1846 494 €10 872 €5 966 €35 622 €---
1947 424 €10 163 €5 256 €37 261 €---
2048 373 €9 430 €4 524 €38 943 €---
2149 340 €8 673 €3 766 €40 667 €---
2250 327 €7 890 €2 984 €42 436 €---
2351 333 €7 082 €2 176 €44 251 €---
2452 360 €6 247 €1 341 €46 113 €---
2553 407 €5 384 €478 €48 023 €---
TOTAL1 063 548 €431 227 €216 932 €632 321 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 632 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 973 €-6 420 €+13 393 €
2+6 973 €0 €+6 973 €
3+6 973 €0 €+6 973 €
4+6 973 €0 €+6 973 €
5+6 973 €+2 068 €+4 905 €
6+6 973 €+5 658 €+1 315 €
7+6 973 €+6 022 €+951 €
8+6 973 €+6 395 €+578 €
9+6 973 €+6 777 €+196 €
10+6 973 €+7 169 €-196 €
11+6 973 €+7 571 €-598 €
12+6 973 €+7 983 €-1 010 €
13+6 973 €+8 406 €-1 433 €
14+6 973 €+8 840 €-1 867 €
15+6 973 €+9 284 €-2 311 €
16+6 973 €+9 740 €-2 767 €
17+6 973 €+10 207 €-3 234 €
18+6 973 €+10 687 €-3 714 €
19+6 973 €+11 178 €-4 205 €
20+6 973 €+11 683 €-4 710 €
21+6 973 €+12 200 €-5 227 €
22+6 973 €+12 731 €-5 758 €
23+6 973 €+13 275 €-6 302 €
24+6 973 €+13 834 €-6 861 €
25+6 973 €+14 407 €-7 434 €
Total+174 325 €+189 696 €+-15 371 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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