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Maison à vendre

VilleCastelnaudary (11)
Surface332
Coût Total466 400
Loyer Annuel33 204
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 347 000 €
Surface : 332 m²
Prix au m² : 1 045,18 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 162 m²), 6 chambres, Jardin, calme, Exposition sud, Pas de balcon

Cette magnifique propriété de 330m², nichée dans un environnement CALME et VERDOYANT, vous offre un cadre de vie EXCEPTIONNEL. Située à proximité de CASTELNAUDARY, cette maison bénéficie d'un emplacement IDÉAL, alliant calme et commodités. Profitez d'un espace de vie XXL de près de 100m², baigné de LUMIÈRE NATURELLE, ouvert sur une CUISINE américaine entièrement équipée et ULTRA-FONCTIONNELLE. Retrouvez CONFORT et MODULARITÉ puisque répartie sur 2 niveaux, cette maison peut aisément être divisée en deux logements indépendants, offrant ainsi de multiples possibilité. Les 6 chambres SPACIEUSES et LUMINEUSES vous garantissent un confort optimal pour toute la famille ou pour ACCUEILLIR vos proches Relaxez-vous dans cette salle de bains haut de gamme équipée d'une BAIGNOIRE et d'une DOUCHE à l'italienne. Et une salle d'eau SUPPLÉMENTAIRE Les plus de cette propriété : Cette maison a été conçue pour vous offrir un cadre de vie contemporain et fonctionnel. Grâce à sa surface GÉNÉREUSE, cette propriété S'ADAPTE à tous vos projets. Un bien immobilier d'EXCEPTION, idéal pour une famille nombreuse, pour un projet locatif ou pour profiter d'une résidence secondaire. Le LUXE au calme, à portée de main. N'attendez plus pour visiter cette perle rare ! false

Ville : Castelnaudary
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11400
Coordonnées : 43.331204, 1.959388
Total : 466 400
Prix d'acquisition : 347 000
Travaux : 91 640
Valeur du bien : 438 640
Frais de notaire : 27 760
Coût estimé : 27 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 332
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2767€/mois
Loyer annuel estimé : 33204€/an
Fourchette totale : 2110€ - 3630€/mois
Fourchette annuelle : 25314€ - 43554€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 538,46 €/m²
Basé sur :185 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :510 769
Prix d'achat :347 000
Décote à l'achat :-163 769 (-32.1%)
Marge achat-revente :44 369€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :466 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 277,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :132,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 409,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :216 932,05
Coût de l'assurance :39 644,00
Taxe foncière : 3 320,44€/an
Soit par mois : 276,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 767,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 686,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 332 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 332 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 42 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 640(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:33 700
    Isolation toiture/combles: 332 m² × 100€/m² = 33200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:27 200
    Fenêtres double vitrage: 42 fenêtres × 600€ = 25200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:1 940
    Peinture murs/plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:500
    Peinture murs/plafonds cuisine: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnaudary (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Calcul : 2 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 466 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 586 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 600
Revenus locatifs : +33 204
Charges déductibles : -111 600
Résultat foncier Année 1 : -78 396(Déficit de 78 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 996
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 960 €/an
Revenus locatifs : +33 204
Charges déductibles : -19 960
Résultat foncier Années 2+ : 13 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56995.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 347 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 225 550(65% de 347 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 202 €/an
Calcul : 225 550 € × 3,636% = 8 202
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 204111 61515 069-78 41021 400 €57 010 €57 010 €
233 86919 56814 66114 301--42 709 €
334 54619 14714 24115 399--27 311 €
435 23718 71213 80616 524--10 786 €
535 94218 26313 35717 678---
636 66017 79912 89318 861---
737 39417 32012 41420 073---
838 14116 82511 91921 317---
938 90416 31311 40722 591---
1039 68215 78510 87823 898---
1140 47615 23810 33225 238---
1241 28614 6749 76826 612---
1342 11114 0919 18528 020---
1442 95313 4888 58229 465---
1543 81312 8667 96030 947---
1644 68912 2237 31732 466---
1745 58311 5586 65234 024---
1846 49410 8725 96635 622---
1947 42410 1635 25637 261---
2048 3739 4304 52438 943---
2149 3408 6733 76640 667---
2250 3277 8902 98442 436---
2351 3337 0822 17644 251---
2452 3606 2471 34146 113---
2553 4075 38447848 023---
TOTAL1 063 548431 227216 932632 32121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 632 321
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 973-6 420+13 393
2+6 9730+6 973
3+6 9730+6 973
4+6 9730+6 973
5+6 973+2 068+4 905
6+6 973+5 658+1 315
7+6 973+6 022+951
8+6 973+6 395+578
9+6 973+6 777+196
10+6 973+7 169-196
11+6 973+7 571-598
12+6 973+7 983-1 010
13+6 973+8 406-1 433
14+6 973+8 840-1 867
15+6 973+9 284-2 311
16+6 973+9 740-2 767
17+6 973+10 207-3 234
18+6 973+10 687-3 714
19+6 973+11 178-4 205
20+6 973+11 683-4 710
21+6 973+12 200-5 227
22+6 973+12 731-5 758
23+6 973+13 275-6 302
24+6 973+13 834-6 861
25+6 973+14 407-7 434
Total+174 325+189 696+-15 371
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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