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Maison à vendre

VilleNogent (52)
Surface138
Coût Total182 420
Loyer Annuel11 004
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 760,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 4 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Pas de cave, Non meublé

iad France - Wendy FERNANDES vous propose: Maison située à NOGENT , proche des commodités .Celle-ci se compose : D'une entrée , pièce de vie ouverte avec cuisine , toilette ,salle d'eau puis l'accès à une cours sans vis à vis . À l'étage vous trouverez 4 chambres ainsi qu'une salle d'eau et toilette . Cave ainsi qu'une grande dépendance d'environ 40m2 viendra complété ce bien . Cette maison est éligible à l'aide des 5000 euros OFFERT par la ville de NOGENT. Pour plus d'informations ou convenir d'une visite contactez moi vite !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 204 et classe CLIMAT D indice 36. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Wendy FERNANDES mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de chaumont sous le numéro 891462277, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Nogent
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52800
Coordonnées : 48.040961, 5.361397
Total : 182 420
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 69 020
Valeur du bien : 174 020
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 11004€/an
Fourchette totale : 709€ - 1186€/mois
Fourchette annuelle : 8508€ - 14232€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :846,64 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :116 836
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :-11 836 (-10.1%)
Marge achat-revente :-65 584€ (-56.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 847,22
Coût de l'assurance :15 961,75
Taxe foncière : 1 100,40€/an
Soit par mois : 91,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 917,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon complet
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 020(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 520
    Isolation combles: 138 m² × 40€/m² = 5520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Cuisine complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:10 000
    Rénovation salle de bain: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 4 chambres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 400
    Peinture salon: 1 salon × 2400€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 004 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 647
Revenus locatifs : +11 004
Charges déductibles : -76 647
Résultat foncier Année 1 : -65 643(Déficit de 65 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 243
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 627 €/an
Revenus locatifs : +11 004
Charges déductibles : -7 627
Résultat foncier Années 2+ : 3 377 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44242.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 00476 6535 894-65 64921 400 €44 249 €44 249 €
211 2247 4735 7343 751--40 498 €
311 4497 3095 5704 140--36 358 €
411 6787 1395 4004 539--31 819 €
511 9116 9635 2244 948--26 871 €
612 1496 7825 0435 368--21 504 €
712 3926 5944 8555 798--15 706 €
812 6406 4014 6626 240--9 466 €
912 8936 2004 4626 693--2 773 €
1013 1515 9944 2557 157---
1113 4145 7804 0417 634---
1213 6825 5593 8208 123---
1313 9565 3313 5928 625---
1414 2355 0963 3579 139---
1514 5204 8523 1139 667---
1614 8104 6012 86210 209---
1715 1064 3412 60210 765---
1815 4084 0722 33311 336---
1915 7163 7952 05611 922---
2016 0313 5081 76912 523---
2116 3513 2121 47313 139---
2216 6782 9061 16713 772---
2317 0122 59085114 422---
2417 3522 26352415 089---
2517 6991 92618715 773---
TOTAL352 462197 33984 847155 12321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 123
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 311-6 420+8 731
2+2 3110+2 311
3+2 3110+2 311
4+2 3110+2 311
5+2 3110+2 311
6+2 3110+2 311
7+2 3110+2 311
8+2 3110+2 311
9+2 3110+2 311
10+2 311+1 315+996
11+2 311+2 290+21
12+2 311+2 437-126
13+2 311+2 587-276
14+2 311+2 742-431
15+2 311+2 900-589
16+2 311+3 063-752
17+2 311+3 230-919
18+2 311+3 401-1 090
19+2 311+3 576-1 265
20+2 311+3 757-1 446
21+2 311+3 942-1 631
22+2 311+4 132-1 821
23+2 311+4 327-2 016
24+2 311+4 527-2 216
25+2 311+4 732-2 421
Total+57 775+46 537+11 238
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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