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Maison de ville 4 pièces 105 m²

VilleBellac (87)
Surface105m²
Coût Total110 375€
Loyer Annuel9 786€
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 625 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 482,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 105 m² - Maison de ville de 4 pièces principales

Cette maison de ville, située à proximité de tous commerces, vous propose au rez-de-chaussée un grand séjour ainsi qu'une agréable cuisine ouvrant sur un jardin sans vis à vis. L'étage est composé de trois chambres spacieuses. Les points forts de ce bien : huisseries en double vitrage PVC et toiture récente. Honoraires à charge acquéreur : 12.5%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 363-5188D Date de réalisation du diagnostic : 17/09/2024 Prix hors honoraires : 45 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 572 € et 4 832 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bellac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87300
Coordonnées : 46.097664, 1.028704
Total : 110 375€
Prix d'acquisition : 50 625€
Travaux : 55 700€
Valeur du bien : 106 325€
Frais de notaire : 4 050€
Coût estimé : 4 050€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9786€/an
Fourchette totale : 642€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 7705€ - 12431€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :570 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :59 850 €
Prix d'achat :50 625 €
Décote à l'achat :-9 225€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-50 525€ (-84.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 375€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 570,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 337,64€
Coût de l'assurance :9 381,88€
Taxe foncière : 978,63€/an
Soit par mois : 81,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 815,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :163,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Parquet usé nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture, et mise à jour de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 - Salon nécessite une rénovation complète
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'escalier
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 - Couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 700 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 80€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Couloir - Rafraîchissement:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 786 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 375 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 979 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 616 €
Revenus locatifs : +9 786 €
Charges déductibles : -60 616 €
Résultat foncier Année 1 : -50 830 €(Déficit de 50 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 430 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 916 €/an
Revenus locatifs : +9 786 €
Charges déductibles : -4 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29430.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 625 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 906 €(65% de 50 625 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 197 €/an
Calcul : 32 906 € × 3,636% = 1 197 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 786 €60 620 €3 566 €-50 834 €21 400 €29 434 €29 434 €
29 982 €4 824 €3 470 €5 158 €--24 275 €
310 182 €4 724 €3 370 €5 458 €--18 817 €
410 385 €4 621 €3 267 €5 764 €--13 053 €
510 593 €4 515 €3 161 €6 078 €--6 975 €
610 805 €4 405 €3 051 €6 400 €--575 €
711 021 €4 292 €2 938 €6 729 €---
811 241 €4 174 €2 821 €7 067 €---
911 466 €4 053 €2 699 €7 413 €---
1011 696 €3 928 €2 574 €7 767 €---
1111 930 €3 799 €2 445 €8 130 €---
1212 168 €3 665 €2 312 €8 503 €---
1312 411 €3 527 €2 174 €8 884 €---
1412 660 €3 385 €2 031 €9 275 €---
1512 913 €3 238 €1 884 €9 675 €---
1613 171 €3 085 €1 732 €10 086 €---
1713 435 €2 928 €1 574 €10 506 €---
1813 703 €2 766 €1 412 €10 938 €---
1913 977 €2 598 €1 244 €11 379 €---
2014 257 €2 424 €1 071 €11 832 €---
2114 542 €2 245 €891 €12 297 €---
2214 833 €2 060 €706 €12 773 €---
2315 129 €1 869 €515 €13 261 €---
2415 432 €1 671 €317 €13 761 €---
2515 741 €1 467 €113 €14 274 €---
TOTAL313 460 €140 885 €51 338 €172 574 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 786 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 055 €-6 420 €+8 475 €
2+2 055 €0 €+2 055 €
3+2 055 €0 €+2 055 €
4+2 055 €0 €+2 055 €
5+2 055 €0 €+2 055 €
6+2 055 €0 €+2 055 €
7+2 055 €+1 846 €+209 €
8+2 055 €+2 120 €-65 €
9+2 055 €+2 224 €-169 €
10+2 055 €+2 330 €-275 €
11+2 055 €+2 439 €-384 €
12+2 055 €+2 551 €-496 €
13+2 055 €+2 665 €-610 €
14+2 055 €+2 782 €-727 €
15+2 055 €+2 903 €-848 €
16+2 055 €+3 026 €-971 €
17+2 055 €+3 152 €-1 097 €
18+2 055 €+3 281 €-1 226 €
19+2 055 €+3 414 €-1 359 €
20+2 055 €+3 550 €-1 495 €
21+2 055 €+3 689 €-1 634 €
22+2 055 €+3 832 €-1 777 €
23+2 055 €+3 978 €-1 923 €
24+2 055 €+4 128 €-2 073 €
25+2 055 €+4 282 €-2 227 €
Total+51 375 €+51 772 €+-397 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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