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T4 au coeur du centre ville

VilleAgen (47)
Surface83
Coût Total114 804
Loyer Annuel9 440
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+98
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 300 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cet appartement T4 de 83m² bénéficie d’un emplacement recherché en cœur de ville, offrant un cadre de vie pratique et agréable. Vous profitez d’une proximité immédiate des commerces, écoles, services administratifs et transports, permettant de tout faire à pied au quotidien. Le secteur est également bien desservi, facilitant les déplacements vers le reste de la ville et les axes principaux. Situé au 1er étage, ce logement se compose d’un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d’une cuisine, de trois chambres spacieuses, d’une salle de bains et de WC séparés. Des travaux d’embellissement sont à prévoir, laissant l’opportunité de personnaliser entièrement le bien selon vos goûts et vos besoins.

Appartement soumis au statut de la copropriété (10 lots) , Visites des logements: contacter le service ventes. Contact mail à privilégier. Remise des offres d’achat en mains propres ou envoi électronique. Date limite de dépôt des offres d’achat : 29/07/2026 – attribution selon ordre de priorité défini à l’article L 443-12 du CCH

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.203830, 0.614690
Total : 114 804
Prix d'acquisition : 91 300
Travaux : 16 200
Valeur du bien : 107 500
Frais de notaire : 7 304
Coût estimé : 7 304
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 787€/mois
Loyer annuel estimé : 9440€/an
Fourchette totale : 623€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7480€ - 11914€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 801,29 €/m²
Basé sur :272 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 507
Prix d'achat :91 300
Décote à l'achat :-58 207 (-38.9%)
Marge achat-revente :34 703€ (23.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 804
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 610,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 171,40
Coût de l'assurance :10 045,35
Taxe foncière : 944,02€/an
Soit par mois : 78,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 786,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 688,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres avec parquet flottant ou stratifié
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs en état correct nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant des travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant des travaux
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, incluant peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€
  • Salle de bain - Rénovation:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 150€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 440 €/an
Calcul : 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 804 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 944 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 548
Revenus locatifs : +9 440
Charges déductibles : -21 548
Résultat foncier Année 1 : -12 108(Déficit de 12 108 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 408
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 348 €/an
Revenus locatifs : +9 440
Charges déductibles : -5 348
Résultat foncier Années 2+ : 4 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1407.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 345(65% de 91 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 158 €/an
Calcul : 59 345 € × 3,636% = 2 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 44021 5524 006-12 11110 700 €1 411 €1 411 €
29 6295 2473 9014 382---
39 8225 1393 7934 683---
410 0185 0273 6814 991---
510 2184 9103 5655 308---
610 4234 7903 4445 633---
710 6314 6653 3205 966---
810 8444 5363 1906 308---
911 0614 4033 0576 658---
1011 2824 2642 9187 018---
1111 5084 1202 7757 387---
1211 7383 9722 6267 766---
1311 9733 8182 4728 155---
1412 2123 6582 3128 554---
1512 4563 4932 1478 963---
1612 7053 3221 9769 384---
1712 9593 1441 7999 815---
1813 2192 9611 61510 258---
1913 4832 7701 42510 713---
2013 7532 5731 22711 179---
2114 0282 3691 02311 659---
2214 3082 15881212 151---
2314 5941 93859312 656---
2414 8861 71136613 175---
2515 1841 47613113 708---
TOTAL302 374108 01758 171194 35710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 357
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 982-3 210+5 192
2+1 982+891+1 091
3+1 982+1 405+577
4+1 982+1 497+485
5+1 982+1 592+390
6+1 982+1 690+292
7+1 982+1 790+192
8+1 982+1 892+90
9+1 982+1 997-15
10+1 982+2 105-123
11+1 982+2 216-234
12+1 982+2 330-348
13+1 982+2 446-464
14+1 982+2 566-584
15+1 982+2 689-707
16+1 982+2 815-833
17+1 982+2 945-963
18+1 982+3 077-1 095
19+1 982+3 214-1 232
20+1 982+3 354-1 372
21+1 982+3 498-1 516
22+1 982+3 645-1 663
23+1 982+3 797-1 815
24+1 982+3 952-1 970
25+1 982+4 112-2 130
Total+49 550+58 307+-8 757
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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