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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface23m²
Coût Total34 100€
Loyer Annuel4 304€
Rentabilité12.62%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 27 000 €
Surface : 23 m²
Prix au m² : 1 173,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/9 étage, 1 chambre

La résidence hôtelière Goélia Appartea Alpexpo Grenoble se situe à seulement 400 mètres du parc des expositions SAEM Alpexpo. Les transports sont à quelques pas, notamment juste en face avec l'arrêt de Tramway Grand Place, investissez dans ce T1 Bis de 23 m², situé au 4ème étage.

Loyer annuel : 2025 euros HT Rentabilité brute : 7,5 %

Un investissement sécurisé et rentable, idéal pour constituer un patrimoine ou préparer votre retraite avec un revenu garanti.

Photos d'un bien type. À saisir !!!

Cette annonce référence 314135 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PAUL LAGARRIGUE (EI) immatriculé au RSAC de TOULOUSE (31000) sous le numéro 94041267900018.

Prix du bien : 27 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Procédure en cours. Nombre de lots : 164 Charges prévisionnelles annuelles : 810,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/01/2026 Score DPE : 205 kWhEP/m²/an Score GES : 7 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 620.00 euros et 890.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.160047, 5.730488
Total : 34 100€
Prix d'acquisition : 27 000€
Travaux : 4 940€
Valeur du bien : 31 940€
Frais de notaire : 2 160€
Coût estimé : 2 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 23m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 359€/mois
Loyer annuel estimé : 4304€/an
Fourchette totale : 289€ - 444€/mois
Fourchette annuelle : 3474€ - 5332€/an
Rentabilité brute :12.62%
Fourchette de rentabilité :10.19% - 15.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 719,33 €/m²
Basé sur :422 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 545 €
Prix d'achat :27 000 €
Décote à l'achat :-12 545€ (-31.7%)
Marge achat-revente :5 445€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :34 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :168,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :9,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 178,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :16 566,78€
Coût de l'assurance :2 983,75€
Taxe foncière : 430,37€/an
Soit par mois : 35,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 67,50€/mois
Soit par an : 810,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 358,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 282,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine (peinture, vérification des installations).
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, vérification des installations).
Quantité: 4 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 940 €(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car le DPE est C. Pas de coût associé.
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 3000€ (peinture, vérification des installations, main d'œuvre incluse).
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 300€/m² = 1200€ (peinture, vérification des installations, main d'œuvre incluse).
  • Chambres:240€
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse).
  • Salon:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts de peinture sont basés sur une estimation de 20€/m² pour les murs et plafonds. Les coûts de rafraîchissement de la cuisine et de la salle de bain incluent peinture et vérification des installations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 304 €/an
Calcul : 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 34 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 119 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 430 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 444 €
Revenus locatifs : +4 304 €
Charges déductibles : -7 444 €
Résultat foncier Année 1 : -3 141 €(Déficit de 3 141 €)
Imputable sur revenu global : 3 141 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 504 €/an
Revenus locatifs : +4 304 €
Charges déductibles : -2 504 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 799 €/an
Prix d'achat du bien : 27 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 550 €(65% de 27 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 638 €/an
Calcul : 17 550 € × 3,636% = 638 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 304 €7 445 €1 146 €-3 142 €3 142 €--
24 390 €2 475 €1 115 €1 915 €---
34 478 €2 444 €1 084 €2 034 €---
44 567 €2 411 €1 051 €2 156 €---
54 658 €2 377 €1 018 €2 281 €---
64 752 €2 342 €983 €2 409 €---
74 847 €2 306 €947 €2 540 €---
84 944 €2 269 €909 €2 674 €---
95 042 €2 231 €871 €2 812 €---
105 143 €2 191 €831 €2 953 €---
115 246 €2 149 €790 €3 097 €---
125 351 €2 107 €747 €3 244 €---
135 458 €2 062 €703 €3 396 €---
145 567 €2 017 €657 €3 551 €---
155 679 €1 969 €610 €3 709 €---
165 792 €1 920 €561 €3 872 €---
175 908 €1 870 €510 €4 038 €---
186 026 €1 817 €458 €4 209 €---
196 147 €1 763 €404 €4 383 €---
206 270 €1 707 €348 €4 562 €---
216 395 €1 649 €290 €4 746 €---
226 523 €1 589 €230 €4 934 €---
236 653 €1 527 €167 €5 126 €---
246 786 €1 463 €103 €5 323 €---
256 922 €1 397 €37 €5 526 €---
TOTAL137 847 €55 500 €16 567 €82 348 €3 142 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 943 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+904 €-943 €+1 847 €
2+904 €+574 €+330 €
3+904 €+610 €+294 €
4+904 €+647 €+257 €
5+904 €+684 €+220 €
6+904 €+723 €+181 €
7+904 €+762 €+142 €
8+904 €+802 €+102 €
9+904 €+844 €+60 €
10+904 €+886 €+18 €
11+904 €+929 €-25 €
12+904 €+973 €-69 €
13+904 €+1 019 €-115 €
14+904 €+1 065 €-161 €
15+904 €+1 113 €-209 €
16+904 €+1 162 €-258 €
17+904 €+1 211 €-307 €
18+904 €+1 263 €-359 €
19+904 €+1 315 €-411 €
20+904 €+1 369 €-465 €
21+904 €+1 424 €-520 €
22+904 €+1 480 €-576 €
23+904 €+1 538 €-634 €
24+904 €+1 597 €-693 €
25+904 €+1 658 €-754 €
Total+22 600 €+24 704 €+-2 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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