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Appartement lumineux

VilleSedan (08)
Surface75m²
Coût Total114 720€
Loyer Annuel7 424€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 920 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé dans la charmante ville de Sedan (08200), cet appartement de 75 m² offre un cadre de vie agréable et paisible

Cet appartement de 75 m² se compose d'un couloir d'entrée avec rangement desservant une cuisine ouverte sur un grand et lumineux salon séjour. Il dispose également d'une salle de douche avec wc, ainsi que de deux chambres offrant confort et intimité.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 40 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 69 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Marina VILLEMINOT, Tél. : 0629306324, E-mail : marina.villeminot@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Reims sous le numéro 977753243 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.700326, 4.946845
Total : 114 720€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 109 200€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7424€/an
Fourchette totale : 486€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 5827€ - 9458€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :837,73 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 829 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :+6 171€ (+9.8%)
Marge achat-revente :-51 891€ (-82.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,89€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 622,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 128,84€
Coût de l'assurance :13 766,40€
Taxe foncière : 742,36€/an
Soit par mois : 61,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 618,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - nécessité d'une mise aux normes et d'un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé pour maintenir l'état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:11 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Entretien parquet: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 424 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 492 €
Revenus locatifs : +7 424 €
Charges déductibles : -45 492 €
Résultat foncier Année 1 : -38 068 €(Déficit de 38 068 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 668 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 292 €/an
Revenus locatifs : +7 424 €
Charges déductibles : -5 292 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16668.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 424 €45 496 €4 003 €-38 072 €21 400 €16 672 €16 672 €
27 572 €5 191 €3 898 €2 381 €--14 291 €
37 724 €5 083 €3 790 €2 640 €--11 651 €
47 878 €4 971 €3 678 €2 907 €--8 744 €
58 036 €4 855 €3 562 €3 181 €--5 564 €
68 196 €4 735 €3 442 €3 462 €--2 102 €
78 360 €4 610 €3 317 €3 750 €---
88 527 €4 481 €3 188 €4 046 €---
98 698 €4 348 €3 054 €4 350 €---
108 872 €4 209 €2 916 €4 663 €---
119 049 €4 066 €2 773 €4 984 €---
129 230 €3 917 €2 624 €5 313 €---
139 415 €3 763 €2 470 €5 652 €---
149 603 €3 604 €2 311 €6 000 €---
159 795 €3 439 €2 146 €6 357 €---
169 991 €3 267 €1 974 €6 724 €---
1710 191 €3 090 €1 797 €7 101 €---
1810 395 €2 907 €1 614 €7 488 €---
1910 603 €2 717 €1 423 €7 886 €---
2010 815 €2 520 €1 227 €8 295 €---
2111 031 €2 315 €1 022 €8 716 €---
2211 252 €2 104 €811 €9 148 €---
2311 477 €1 885 €592 €9 592 €---
2411 706 €1 658 €365 €10 048 €---
2511 940 €1 423 €130 €10 517 €---
TOTAL237 782 €130 654 €58 129 €107 127 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 127 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 559 €-6 420 €+7 979 €
2+1 559 €0 €+1 559 €
3+1 559 €0 €+1 559 €
4+1 559 €0 €+1 559 €
5+1 559 €0 €+1 559 €
6+1 559 €0 €+1 559 €
7+1 559 €+494 €+1 065 €
8+1 559 €+1 214 €+345 €
9+1 559 €+1 305 €+254 €
10+1 559 €+1 399 €+160 €
11+1 559 €+1 495 €+64 €
12+1 559 €+1 594 €-35 €
13+1 559 €+1 696 €-137 €
14+1 559 €+1 800 €-241 €
15+1 559 €+1 907 €-348 €
16+1 559 €+2 017 €-458 €
17+1 559 €+2 130 €-571 €
18+1 559 €+2 246 €-687 €
19+1 559 €+2 366 €-807 €
20+1 559 €+2 489 €-930 €
21+1 559 €+2 615 €-1 056 €
22+1 559 €+2 744 €-1 185 €
23+1 559 €+2 877 €-1 318 €
24+1 559 €+3 014 €-1 455 €
25+1 559 €+3 155 €-1 596 €
Total+38 975 €+32 138 €+6 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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