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RÉSIDENCE LA FORÊT LUTTERBACH, APPARTEMENT 5 PIÈCES 80M2 AVE

Bien expiré
VilleLutterbach (68)
Surface80m²
Coût Total164 980€
Loyer Annuel11 043€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-315€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 575 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

LUTTERBACH, RÉSIDENCE LA FORÊT, APPARTEMENT 5 PIÈCES, 80 M2 AVEC BALCON ET CAVE... UNIQUEMENT CHEZ GIRARDI IMMOBILIER, VISITE VIRTUELLE DISPONIBLE SUR NOTRE SITE INTERNET GIRARDI-IMMOBILIER-PFASTATT COM AU RDC : Entrée avec placard mural, jolie cuisine récente, équipée et séparée avec espace repas, salon séjour de 21,36 avec accès au balcon vue sur le parc, 3 chambres 13,8 - 10,4 - 9,12 m2 dont une avec pièce dressing, un wc séparé... COMPÈTE CE BIEN : UNE CAVE en sous sol ET UN CELLIER sur le pallier LES PLUS :

  • charges 280 EUR/mois (eau froide et chaude, chauffage, syndic, ascenseur, entretien des communs et espaces verts)
  • résidence au calme, entouré d'un parc paysagé et arboré
  • pas de travaux majeurs de copropriété à prévoir (ascenseur aux normes , isolation toiture réalisée en 2019...façade et communs en bon état)
  • proche collège et transports en communs, à 5 minutes à pied de la gare et des commerces
  • proche forêt...parcours vita...belles ballades POUR VISITER JULIE 06 24 43 51 13
  • https://girardi-immobilier-pfastatt.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Lutterbach
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68460
Coordonnées : 47.762152, 7.275818
Total : 164 980€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 28 900€
Valeur du bien : 154 900€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 9.36€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11043€/an
Fourchette totale : 749€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8983€ - 13576€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 863,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 624,75€
Coût de l'assurance :14 435,75€
Taxe foncière : 1 104,30€/an
Soit par mois : 92,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 920,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-315,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 900 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Installation: 1500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2500€, Installation: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lutterbach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 043 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 980 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 104 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 447 €
Revenus locatifs : +11 043 €
Charges déductibles : -39 447 €
Résultat foncier Année 1 : -28 404 €(Déficit de 28 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 547 €/an
Revenus locatifs : +11 043 €
Charges déductibles : -10 547 €
Résultat foncier Années 2+ : 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7003.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 043 €39 452 €5 511 €-28 409 €21 400 €7 009 €7 009 €
211 264 €10 406 €5 364 €858 €--6 151 €
311 489 €10 254 €5 212 €1 235 €--4 915 €
411 719 €10 097 €5 055 €1 622 €--3 293 €
511 953 €9 935 €4 893 €2 019 €--1 275 €
612 192 €9 767 €4 725 €2 426 €---
712 436 €9 593 €4 551 €2 843 €---
812 685 €9 413 €4 372 €3 272 €---
912 939 €9 227 €4 186 €3 711 €---
1013 197 €9 035 €3 994 €4 162 €---
1113 461 €8 836 €3 795 €4 625 €---
1213 731 €8 631 €3 589 €5 100 €---
1314 005 €8 418 €3 376 €5 587 €---
1414 285 €8 198 €3 157 €6 087 €---
1514 571 €7 971 €2 929 €6 600 €---
1614 862 €7 735 €2 694 €7 127 €---
1715 160 €7 492 €2 450 €7 668 €---
1815 463 €7 240 €2 198 €8 223 €---
1915 772 €6 980 €1 938 €8 792 €---
2016 088 €6 710 €1 669 €9 377 €---
2116 409 €6 432 €1 390 €9 977 €---
2216 738 €6 144 €1 102 €10 594 €---
2317 072 €5 846 €804 €11 227 €---
2417 414 €5 537 €496 €11 876 €---
2517 762 €5 219 €177 €12 543 €---
TOTAL353 712 €234 568 €79 625 €119 144 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 319 €-6 420 €+8 739 €
2+2 319 €0 €+2 319 €
3+2 319 €0 €+2 319 €
4+2 319 €0 €+2 319 €
5+2 319 €0 €+2 319 €
6+2 319 €+345 €+1 974 €
7+2 319 €+853 €+1 466 €
8+2 319 €+982 €+1 337 €
9+2 319 €+1 113 €+1 206 €
10+2 319 €+1 249 €+1 070 €
11+2 319 €+1 387 €+932 €
12+2 319 €+1 530 €+789 €
13+2 319 €+1 676 €+643 €
14+2 319 €+1 826 €+493 €
15+2 319 €+1 980 €+339 €
16+2 319 €+2 138 €+181 €
17+2 319 €+2 300 €+19 €
18+2 319 €+2 467 €-148 €
19+2 319 €+2 638 €-319 €
20+2 319 €+2 813 €-494 €
21+2 319 €+2 993 €-674 €
22+2 319 €+3 178 €-859 €
23+2 319 €+3 368 €-1 049 €
24+2 319 €+3 563 €-1 244 €
25+2 319 €+3 763 €-1 444 €
Total+57 975 €+35 743 €+22 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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