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Vente maison 7 pièces 139 m² Publier (74500) - Superimmo

VillePublier (74)
Surface139m²
Coût Total407 725€
Loyer Annuel31 527€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 2 302,16 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au calme, tout en étant proche des commerces et à quelques encablures du lac, venez apprécier la situation idéale de cette maison de village mitoyenne ! Elle dispose d'un volume et d'un potentiel intéressant: Moyennant des travaux de réhabilitation (toiture en très bon état), vous pouvez vous projeter dans votre future résidence de famille disposant de 3 niveaux pour aménager votre espace habitation (rez surélevé, 1er étage et combles). Pour les bricoleurs, les amateurs de poterie ou les passionné(e)s d'art, le sous-sol complet est prêt à vous recevoir pour installer votre matériel. Et que dire de ses dépendances en annexe d'une surface au sol de 100m2 composées d'un double hangar, une écurie et un grenier chapotant le tout ainsi qu'un garage dans le prolongement. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr. Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°750 949 885 - Greffe de THONON LES BAINS) Jean-François DI MARINO Entrepreneur Individuel 06 18 49 31 04 - Réf.968690Afficher plus

Ville : Publier
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Coordonnées : 46.388722, 6.538372
Total : 407 725€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 62 125€
Valeur du bien : 382 125€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 18.90€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 25.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 2627€/mois
Loyer annuel estimé : 31527€/an
Fourchette totale : 1916€ - 3603€/mois
Fourchette annuelle : 22991€ - 43233€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 634 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :644 126 €
Prix d'achat :320 000 €
Décote à l'achat :-324 126€ (-50.3%)
Marge achat-revente :236 401€ (36.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :407 725€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 025,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :118,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 144,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :200 042,81€
Coût de l'assurance :35 675,94€
Taxe foncière : 3 152,72€/an
Soit par mois : 262,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 627,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 407,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :219,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 139 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager), réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - hall d'entrée nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 125 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 925€
    Isolation toiture/combles: 139 m² × 75€/m² = 10425€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€
  • Peinture chambres:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€
  • Rénovation cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Peinture hall d'entrée:100€
    Peinture murs/plafonds hall d'entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 725€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 527 €/an
Calcul : 2 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 407 725 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 427 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 153 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 125 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 513 €
Revenus locatifs : +31 527 €
Charges déductibles : -80 513 €
Résultat foncier Année 1 : -48 985 €(Déficit de 48 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 388 €/an
Revenus locatifs : +31 527 €
Charges déductibles : -18 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27585.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 527 €80 526 €13 821 €-48 999 €21 400 €27 599 €27 599 €
232 158 €18 035 €13 456 €14 122 €--13 476 €
332 801 €17 657 €13 077 €15 144 €---
433 457 €17 266 €12 686 €16 191 €---
534 126 €16 861 €12 281 €17 265 €---
634 809 €16 441 €11 862 €18 367 €---
735 505 €16 008 €11 428 €19 497 €---
836 215 €15 559 €10 979 €20 656 €---
936 939 €15 094 €10 514 €21 845 €---
1037 678 €14 614 €10 034 €23 064 €---
1138 432 €14 116 €9 536 €24 315 €---
1239 200 €13 601 €9 021 €25 599 €---
1339 984 €13 068 €8 489 €26 916 €---
1440 784 €12 517 €7 937 €28 267 €---
1541 600 €11 947 €7 367 €29 653 €---
1642 432 €11 356 €6 777 €31 075 €---
1743 280 €10 745 €6 166 €32 535 €---
1844 146 €10 113 €5 533 €34 033 €---
1945 029 €9 459 €4 879 €35 570 €---
2045 929 €8 782 €4 202 €37 148 €---
2146 848 €8 081 €3 501 €38 767 €---
2247 785 €7 356 €2 776 €40 429 €---
2348 740 €6 606 €2 026 €42 135 €---
2449 715 €5 829 €1 249 €43 886 €---
2550 710 €5 025 €446 €45 684 €---
TOTAL1 009 827 €376 662 €200 043 €633 165 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 633 165 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 621 €-6 420 €+13 041 €
2+6 621 €0 €+6 621 €
3+6 621 €+500 €+6 121 €
4+6 621 €+4 857 €+1 764 €
5+6 621 €+5 180 €+1 441 €
6+6 621 €+5 510 €+1 111 €
7+6 621 €+5 849 €+772 €
8+6 621 €+6 197 €+424 €
9+6 621 €+6 553 €+68 €
10+6 621 €+6 919 €-298 €
11+6 621 €+7 295 €-674 €
12+6 621 €+7 680 €-1 059 €
13+6 621 €+8 075 €-1 454 €
14+6 621 €+8 480 €-1 859 €
15+6 621 €+8 896 €-2 275 €
16+6 621 €+9 323 €-2 702 €
17+6 621 €+9 760 €-3 139 €
18+6 621 €+10 210 €-3 589 €
19+6 621 €+10 671 €-4 050 €
20+6 621 €+11 144 €-4 523 €
21+6 621 €+11 630 €-5 009 €
22+6 621 €+12 129 €-5 508 €
23+6 621 €+12 640 €-6 019 €
24+6 621 €+13 166 €-6 545 €
25+6 621 €+13 705 €-7 084 €
Total+165 525 €+189 950 €+-24 425 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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