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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGraulhet (81)
Surface38m²
Coût Total101 400€
Loyer Annuel4 962€
Rentabilité4.89%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 184,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre

Au cœur de Graulhet, découvrez ce T1 Bis de 38 m² situé en rez-de-chaussée avec une entrée indépendante, un véritable atout qui lui confère un esprit « petite maison » particulièrement apprécié. Le coin nuit, séparé de l'espace principal, permet de préserver confort et tranquillité au quotidien. Que vous soyez à la recherche de votre premier achat, d'un pied-à-terre ou d'un investissement locatif, ce bien offre un cadre de vie simple, pratique et chaleureux.

À proximité des commerces, des services de Graulhet, cet appartement constitue une belle opportunité pour celles et ceux qui souhaitent s'installer dans un logement facile à vivre et à entretenir. Les points clés :
T1 Bis de 38 m², Rez-de-chaussée , Entrée indépendante , Situé à Graulhet. Performance énergétique :
DPE : E 242 
GES : C 11

Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.761276, 1.993912
Total : 101 400€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 52 800€
Valeur du bien : 97 800€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 414€/mois
Loyer annuel estimé : 4962€/an
Fourchette totale : 334€ - 513€/mois
Fourchette annuelle : 4003€ - 6151€/an
Rentabilité brute :4.89%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,03 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 903 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+2 097€ (+4.9%)
Marge achat-revente :-58 497€ (-136.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 538,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 379,57€
Coût de l'assurance :8 872,50€
Taxe foncière : 496,20€/an
Soit par mois : 41,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 413,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~3.75 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète (~6.5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800 €(1 389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 3.75 m² × 2000€/m² = 7500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 6.5 m² × 1200€/m² = 7800€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambre: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:9 600€
    Rénovation salon: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 962 €/an
Calcul : 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 496 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 186 €
Revenus locatifs : +4 962 €
Charges déductibles : -57 186 €
Résultat foncier Année 1 : -52 224 €(Déficit de 52 224 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 824 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 386 €/an
Revenus locatifs : +4 962 €
Charges déductibles : -4 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30823.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 962 €57 189 €3 538 €-52 227 €21 400 €30 827 €30 827 €
25 061 €4 297 €3 446 €764 €--30 063 €
35 163 €4 201 €3 350 €961 €--29 101 €
45 266 €4 102 €3 251 €1 164 €--27 938 €
55 371 €4 000 €3 148 €1 372 €--26 566 €
65 478 €3 893 €3 042 €1 585 €--24 981 €
75 588 €3 783 €2 932 €1 805 €--23 176 €
85 700 €3 669 €2 818 €2 031 €--21 145 €
95 814 €3 551 €2 700 €2 263 €--18 883 €
105 930 €3 429 €2 577 €2 502 €--16 381 €
116 049 €3 302 €2 451 €2 747 €--13 634 €
126 170 €3 170 €2 319 €2 999 €---
136 293 €3 034 €2 183 €3 259 €---
146 419 €2 893 €2 042 €3 525 €---
156 547 €2 748 €1 896 €3 800 €---
166 678 €2 596 €1 745 €4 082 €---
176 812 €2 440 €1 589 €4 372 €---
186 948 €2 277 €1 426 €4 671 €---
197 087 €2 109 €1 258 €4 978 €---
207 229 €1 935 €1 084 €5 294 €---
217 373 €1 755 €904 €5 618 €---
227 521 €1 568 €717 €5 953 €---
237 671 €1 375 €523 €6 297 €---
247 825 €1 174 €323 €6 651 €---
257 981 €966 €115 €7 015 €---
TOTAL158 935 €125 457 €51 380 €33 478 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 33 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 042 €-6 420 €+7 462 €
2+1 042 €0 €+1 042 €
3+1 042 €0 €+1 042 €
4+1 042 €0 €+1 042 €
5+1 042 €0 €+1 042 €
6+1 042 €0 €+1 042 €
7+1 042 €0 €+1 042 €
8+1 042 €0 €+1 042 €
9+1 042 €0 €+1 042 €
10+1 042 €0 €+1 042 €
11+1 042 €0 €+1 042 €
12+1 042 €+900 €+142 €
13+1 042 €+978 €+64 €
14+1 042 €+1 058 €-16 €
15+1 042 €+1 140 €-98 €
16+1 042 €+1 225 €-183 €
17+1 042 €+1 312 €-270 €
18+1 042 €+1 401 €-359 €
19+1 042 €+1 493 €-451 €
20+1 042 €+1 588 €-546 €
21+1 042 €+1 686 €-644 €
22+1 042 €+1 786 €-744 €
23+1 042 €+1 889 €-847 €
24+1 042 €+1 995 €-953 €
25+1 042 €+2 104 €-1 062 €
Total+26 050 €+14 134 €+11 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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