Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T2 à rafraichir de 43 m2 - THOISSEY CENTRE

Bien expiré
VilleThoissey (01)
Surface43m²
Coût Total107 460€
Loyer Annuel5 984€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 72 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 674,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 à rafraichir de 43 m2 - THOISSEY CENTRE - Sur la commune de Thoissey, en plein centre du village, à proximité des commerces et à deux pas des écoles, découvrez cet appartement T2 de 43 m2 à rafraîchir.

L'appartement se compose actuellement d'un séjour avec cuisine, d'une chambre de 18 m2 et d'une salle de bains avec wc.

Fenêtres en PVC double vitrage Chauffage électrique

Les parties communes de l'immeuble, la toiture et la façade sont en très bon état.

Petite copropriété de 6 lots en cours de création, faibles charges à venir.

Ville : Thoissey
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01140
Coordonnées : 46.172210, 4.801850
Total : 107 460€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 29 700€
Valeur du bien : 101 700€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 11.60€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 14.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 499€/mois
Loyer annuel estimé : 5984€/an
Fourchette totale : 400€ - 622€/mois
Fourchette annuelle : 4797€ - 7464€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 685,87 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 492 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-492€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-34 968€ (-48.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 207,23€
Coût de l'assurance :9 402,75€
Taxe foncière : 598,37€/an
Soit par mois : 49,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 498,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo, état à améliorer
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700 €(691 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Rénovation chambre: 1 chambre (18 m²) × 150€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon (20 m²) × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thoissey (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 984 €/an
Calcul : 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 598 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 282 €
Revenus locatifs : +5 984 €
Charges déductibles : -34 282 €
Résultat foncier Année 1 : -28 298 €(Déficit de 28 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 582 €/an
Revenus locatifs : +5 984 €
Charges déductibles : -4 582 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 402 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6897.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 984 €34 285 €3 611 €-28 301 €21 400 €6 901 €6 901 €
26 103 €4 489 €3 515 €1 614 €--5 287 €
36 225 €4 390 €3 416 €1 835 €--3 452 €
46 350 €4 287 €3 313 €2 062 €--1 389 €
56 477 €4 181 €3 207 €2 296 €---
66 607 €4 072 €3 097 €2 535 €---
76 739 €3 958 €2 983 €2 781 €---
86 873 €3 840 €2 866 €3 033 €---
97 011 €3 719 €2 744 €3 292 €---
107 151 €3 593 €2 619 €3 558 €---
117 294 €3 463 €2 488 €3 831 €---
127 440 €3 328 €2 354 €4 112 €---
137 589 €3 189 €2 214 €4 400 €---
147 741 €3 045 €2 070 €4 696 €---
157 895 €2 896 €1 921 €5 000 €---
168 053 €2 742 €1 767 €5 312 €---
178 214 €2 582 €1 608 €5 632 €---
188 379 €2 417 €1 443 €5 962 €---
198 546 €2 246 €1 272 €6 300 €---
208 717 €2 070 €1 095 €6 648 €---
218 891 €1 887 €912 €7 005 €---
229 069 €1 698 €723 €7 372 €---
239 251 €1 502 €528 €7 748 €---
249 436 €1 300 €325 €8 136 €---
259 624 €1 091 €116 €8 534 €---
TOTAL191 660 €106 269 €52 207 €85 391 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 257 €-6 420 €+7 677 €
2+1 257 €0 €+1 257 €
3+1 257 €0 €+1 257 €
4+1 257 €0 €+1 257 €
5+1 257 €+272 €+985 €
6+1 257 €+760 €+497 €
7+1 257 €+834 €+423 €
8+1 257 €+910 €+347 €
9+1 257 €+988 €+269 €
10+1 257 €+1 067 €+190 €
11+1 257 €+1 149 €+108 €
12+1 257 €+1 234 €+23 €
13+1 257 €+1 320 €-63 €
14+1 257 €+1 409 €-152 €
15+1 257 €+1 500 €-243 €
16+1 257 €+1 594 €-337 €
17+1 257 €+1 690 €-433 €
18+1 257 €+1 788 €-531 €
19+1 257 €+1 890 €-633 €
20+1 257 €+1 994 €-737 €
21+1 257 €+2 101 €-844 €
22+1 257 €+2 211 €-954 €
23+1 257 €+2 325 €-1 068 €
24+1 257 €+2 441 €-1 184 €
25+1 257 €+2 560 €-1 303 €
Total+31 425 €+25 617 €+5 808 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →