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Immeuble 8 pièces 586 m²

VilleToulouges (66)
Surface586m²
Coût Total806 500€
Loyer Annuel79 071€
Rentabilité9.80%
Cashflow/mois+1 522€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 590 000 €
Surface : 586 m²
Prix au m² : 1 006,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 8 pièces 586 m²

Dans le coeur de Toulouges un immeuble de 243 m² comprenant 4 logements tous loués deux T2 et deux T3, ayant accès à un jardin avec emplacements de parking. Rapport locatif de 2200 euros mensuel. Rénové en 2008, aucune procédure en cour. Contactez nous pour plus d'information car plusieurs possibilités s'offre à vous pour cet investissement. Venez visiter sans tarder!!

Surface : 586 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/02/2022

Consommation énergie primaire : 251 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 695 € et 941 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Toulouges
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66350
Coordonnées : 42.670430, 2.830029
Total : 806 500€
Prix d'acquisition : 590 000€
Travaux : 169 300€
Valeur du bien : 759 300€
Frais de notaire : 47 200€
Coût estimé : 47 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 586m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 9.57€ - 13.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 6589€/mois
Loyer annuel estimé : 79071€/an
Fourchette totale : 5606€ - 7745€/mois
Fourchette annuelle : 67277€ - 92934€/an
Rentabilité brute :9.80%
Fourchette de rentabilité :8.34% - 11.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,22 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 302 221 €
Prix d'achat :590 000 €
Décote à l'achat :-712 221€ (-54.7%)
Marge achat-revente :495 721€ (38.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :806 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 085,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :322,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 4 407,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :419 079,30€
Coût de l'assurance :96 780,00€
Taxe foncière : 7 907,14€/an
Soit par mois : 658,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 589,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 066,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 522,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 586 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 73 fenêtres (estimation basée sur 586 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 586 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :169 300 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:114 500€
    Fenêtres double vitrage: 73 fenêtres × 1 500€ = 109500€, Main d'œuvre: 5000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Carrelage: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouges. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région avec un coefficient de 1.0 pour Toulouges.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 131 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 79 071 €/an
Calcul : 6 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 28 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 806 500 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 871 €/an
Calcul : 323 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 169 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 209 834 €
Revenus locatifs : +79 071 €
Charges déductibles : -209 834 €
Résultat foncier Année 1 : -130 762 €(Déficit de 130 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 109 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 40 534 €/an
Revenus locatifs : +79 071 €
Charges déductibles : -40 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 38 538 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 109362.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 590 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 383 500 €(65% de 590 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 945 €/an
Calcul : 383 500 € × 3,636% = 13 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
179 071 €209 860 €28 782 €-130 789 €21 400 €109 389 €109 389 €
280 653 €39 817 €28 039 €40 836 €--68 553 €
382 266 €39 047 €27 269 €43 219 €--25 335 €
483 911 €38 249 €26 470 €45 663 €---
585 589 €37 421 €25 643 €48 169 €---
687 301 €36 563 €24 784 €50 738 €---
789 047 €35 673 €23 895 €53 374 €---
890 828 €34 751 €22 973 €56 077 €---
992 645 €33 795 €22 016 €58 850 €---
1094 498 €32 803 €21 025 €61 694 €---
1196 388 €31 776 €19 997 €64 612 €---
1298 315 €30 711 €18 932 €67 605 €---
13100 282 €29 606 €17 828 €70 676 €---
14102 287 €28 461 €16 683 €73 826 €---
15104 333 €27 274 €15 496 €77 059 €---
16106 420 €26 044 €14 265 €80 376 €---
17108 548 €24 768 €12 989 €83 780 €---
18110 719 €23 445 €11 667 €87 274 €---
19112 933 €22 074 €10 296 €90 859 €---
20115 192 €20 653 €8 874 €94 539 €---
21117 496 €19 179 €7 401 €98 317 €---
22119 846 €17 651 €5 873 €102 194 €---
23122 243 €16 068 €4 289 €106 175 €---
24124 688 €14 426 €2 647 €110 262 €---
25127 181 €12 724 €945 €114 458 €---
TOTAL2 532 682 €882 838 €419 079 €1 649 844 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 649 844 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 79 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 605 €-6 420 €+23 025 €
2+16 605 €0 €+16 605 €
3+16 605 €0 €+16 605 €
4+16 605 €+6 098 €+10 507 €
5+16 605 €+14 451 €+2 154 €
6+16 605 €+15 222 €+1 383 €
7+16 605 €+16 012 €+593 €
8+16 605 €+16 823 €-218 €
9+16 605 €+17 655 €-1 050 €
10+16 605 €+18 508 €-1 903 €
11+16 605 €+19 384 €-2 779 €
12+16 605 €+20 281 €-3 676 €
13+16 605 €+21 203 €-4 598 €
14+16 605 €+22 148 €-5 543 €
15+16 605 €+23 118 €-6 513 €
16+16 605 €+24 113 €-7 508 €
17+16 605 €+25 134 €-8 529 €
18+16 605 €+26 182 €-9 577 €
19+16 605 €+27 258 €-10 653 €
20+16 605 €+28 362 €-11 757 €
21+16 605 €+29 495 €-12 890 €
22+16 605 €+30 658 €-14 053 €
23+16 605 €+31 853 €-15 248 €
24+16 605 €+33 079 €-16 474 €
25+16 605 €+34 337 €-17 732 €
Total+415 125 €+494 953 €+-79 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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