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Achat appartement

Bien expiré
VillePomerol (33)
Surface88m²
Coût Total121 350€
Loyer Annuel9 968€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+115€
Image de bien 1
Prix : 90 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 022,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 88 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, Une entrée, Salle à manger

Dans Pomerol, pour investissement, à vendre un appartement loué de 88 m² au 1°étage, un garage au-rez-de-chaussée et un jardin dans une copropriété de deux lots, DPE : C. L' appartement est composé d'une petite véranda en office d'entrée, une cuisine, un salon - salle à manger, trois chambres de 10,50m², salle d'eau et toilette séparé. Loyer perçu 640 €/mois avec un bail de trois ans depuis juillet 2011.Travaux à prévoir .Prix : 90 000 € (réf 645) Visite virtuelle sur demande. Pierres et Terres. Réponse par mail en priorité : Tél :

Ville : Pomerol
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.923958, -0.208055
Total : 121 350€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 24 150€
Valeur du bien : 114 150€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 11.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 831€/mois
Loyer annuel estimé : 9968€/an
Fourchette totale : 700€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 8395€ - 11835€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :35,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 632,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 793,06€
Coût de l'assurance :10 618,12€
Taxe foncière : 996,80€/an
Soit par mois : 83,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 830,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 31,5 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 31,5 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 150 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:17 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Cuisine - Rénovation complète:3 000€
    Cuisine complète haut de gamme: 1 cuisine × 15 000€ = 15000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:1 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 410€
    Parquet flottant: 31,5 m² × 60€/m² = 1890€, Main d'œuvre: 1110€
  • Chambres - Peinture:440€
    Peinture murs/plafonds: 31,5 m² × 40€/m² = 1260€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pomerol (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 968 €/an
Calcul : 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 350 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 997 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 573 €
Revenus locatifs : +9 968 €
Charges déductibles : -29 573 €
Résultat foncier Année 1 : -19 605 €(Déficit de 19 605 €)
Imputable sur revenu global : 19 605 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 423 €/an
Revenus locatifs : +9 968 €
Charges déductibles : -5 423 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 545 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 968 €29 577 €4 005 €-19 609 €19 609 €--
210 167 €5 319 €3 898 €4 848 €---
310 371 €5 208 €3 787 €5 162 €---
410 578 €5 094 €3 672 €5 484 €---
510 790 €4 975 €3 554 €5 814 €---
611 005 €4 853 €3 431 €6 153 €---
711 226 €4 726 €3 305 €6 499 €---
811 450 €4 595 €3 174 €6 855 €---
911 679 €4 460 €3 038 €7 219 €---
1011 913 €4 320 €2 898 €7 593 €---
1112 151 €4 175 €2 754 €7 976 €---
1212 394 €4 026 €2 604 €8 368 €---
1312 642 €3 871 €2 449 €8 771 €---
1412 895 €3 711 €2 289 €9 184 €---
1513 153 €3 546 €2 124 €9 607 €---
1613 416 €3 375 €1 953 €10 041 €---
1713 684 €3 198 €1 776 €10 486 €---
1813 958 €3 015 €1 593 €10 943 €---
1914 237 €2 826 €1 404 €11 411 €---
2014 521 €2 631 €1 209 €11 891 €---
2114 812 €2 428 €1 007 €12 383 €---
2215 108 €2 220 €798 €12 889 €---
2315 410 €2 004 €582 €13 407 €---
2415 719 €1 780 €359 €13 938 €---
2516 033 €1 549 €128 €14 483 €---
TOTAL319 278 €117 481 €57 793 €201 797 €19 609 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 883 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 093 €-5 883 €+7 976 €
2+2 093 €+1 454 €+639 €
3+2 093 €+1 549 €+544 €
4+2 093 €+1 645 €+448 €
5+2 093 €+1 744 €+349 €
6+2 093 €+1 846 €+247 €
7+2 093 €+1 950 €+143 €
8+2 093 €+2 056 €+37 €
9+2 093 €+2 166 €-73 €
10+2 093 €+2 278 €-185 €
11+2 093 €+2 393 €-300 €
12+2 093 €+2 511 €-418 €
13+2 093 €+2 631 €-538 €
14+2 093 €+2 755 €-662 €
15+2 093 €+2 882 €-789 €
16+2 093 €+3 012 €-919 €
17+2 093 €+3 146 €-1 053 €
18+2 093 €+3 283 €-1 190 €
19+2 093 €+3 423 €-1 330 €
20+2 093 €+3 567 €-1 474 €
21+2 093 €+3 715 €-1 622 €
22+2 093 €+3 867 €-1 774 €
23+2 093 €+4 022 €-1 929 €
24+2 093 €+4 181 €-2 088 €
25+2 093 €+4 345 €-2 252 €
Total+52 325 €+60 539 €+-8 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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