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Bel appartement t4 de 76M2 entièrement rénové -quartier NOCA

VilleMontélimar (26)
Surface76m²
Coût Total144 720€
Loyer Annuel8 183€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 302,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Situé dans une copropriété,cet agréable appartement traversant de 76M2 offre de beaux volumes et une rénovation de qualité. Il se compose de : Un salon lumineux ouvrant sur un grand balcon traversant ,idéal pour profiter des beaux jours, Une salle à manger attenante, Une cuisine équipée moderne et fonctionnelle,refaite à neuf, Trois chambres confortables, Une salle de bain contemporaine avec douche à l'italienne et un WC séparé, également rénovés. L'appartement bénéficie d'une execellente luminosité grâce à son exposition traversante,proche des commodités,école et transports.

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.549034, 4.745392
Total : 144 720€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 37 800€
Valeur du bien : 136 800€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8183€/an
Fourchette totale : 527€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6326€ - 10585€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 490,89 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 307 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-14 307€ (-12.6%)
Marge achat-revente :-31 413€ (-27.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 748,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 312,19€
Coût de l'assurance :12 663,00€
Taxe foncière : 818,28€/an
Soit par mois : 68,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 800 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 183 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 796 €
Revenus locatifs : +8 183 €
Charges déductibles : -43 796 €
Résultat foncier Année 1 : -35 613 €(Déficit de 35 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 996 €/an
Revenus locatifs : +8 183 €
Charges déductibles : -5 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14213.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 183 €43 800 €4 676 €-35 618 €21 400 €14 218 €14 218 €
28 346 €5 874 €4 549 €2 472 €--11 745 €
38 513 €5 744 €4 419 €2 770 €--8 975 €
48 684 €5 609 €4 284 €3 075 €--5 901 €
58 857 €5 469 €4 145 €3 388 €--2 513 €
69 034 €5 325 €4 001 €3 709 €---
79 215 €5 177 €3 852 €4 038 €---
89 399 €5 023 €3 698 €4 376 €---
99 587 €4 864 €3 539 €4 723 €---
109 779 €4 700 €3 375 €5 079 €---
119 975 €4 531 €3 206 €5 444 €---
1210 174 €4 356 €3 031 €5 819 €---
1310 378 €4 175 €2 850 €6 203 €---
1410 585 €3 988 €2 663 €6 598 €---
1510 797 €3 795 €2 470 €7 002 €---
1611 013 €3 595 €2 270 €7 418 €---
1711 233 €3 389 €2 064 €7 844 €---
1811 458 €3 176 €1 851 €8 282 €---
1911 687 €2 956 €1 631 €8 731 €---
2011 921 €2 728 €1 404 €9 192 €---
2112 159 €2 494 €1 169 €9 666 €---
2212 402 €2 251 €926 €10 152 €---
2312 650 €2 000 €675 €10 650 €---
2412 903 €1 741 €416 €11 163 €---
2513 162 €1 473 €148 €11 688 €---
TOTAL262 098 €138 232 €67 312 €123 866 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 866 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 718 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 718 €-6 420 €+8 138 €
2+1 718 €0 €+1 718 €
3+1 718 €0 €+1 718 €
4+1 718 €0 €+1 718 €
5+1 718 €0 €+1 718 €
6+1 718 €+359 €+1 359 €
7+1 718 €+1 212 €+506 €
8+1 718 €+1 313 €+405 €
9+1 718 €+1 417 €+301 €
10+1 718 €+1 524 €+194 €
11+1 718 €+1 633 €+85 €
12+1 718 €+1 746 €-28 €
13+1 718 €+1 861 €-143 €
14+1 718 €+1 979 €-261 €
15+1 718 €+2 101 €-383 €
16+1 718 €+2 225 €-507 €
17+1 718 €+2 353 €-635 €
18+1 718 €+2 485 €-767 €
19+1 718 €+2 619 €-901 €
20+1 718 €+2 758 €-1 040 €
21+1 718 €+2 900 €-1 182 €
22+1 718 €+3 045 €-1 327 €
23+1 718 €+3 195 €-1 477 €
24+1 718 €+3 349 €-1 631 €
25+1 718 €+3 507 €-1 789 €
Total+42 950 €+37 160 €+5 790 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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