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Appartement à vendre

VilleBéziers (34)
Surface117.2m²
Coût Total171 150€
Loyer Annuel13 193€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 117.2 m²
Prix au m² : 1 023,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2

Béziers, appartement traversant de type T4 de 94 m² (loi carrez) soit 107 m² habitables environ, situé au 2ème étage d'une petite copropriété , comprenant un séjour avec cuisine indépendante, trois chambres (15+12+15m²) avec placards, 2 salle de bains, 2 wc séparé , une place de stationnement privative dans garage.+ une cave. Chauffage au gaz de ville Secteur Anciennes Arènes/ Caserne Saint Jacques service vente: // service location: //

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.338814, 3.212269
Total : 171 150€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 41 550€
Valeur du bien : 161 550€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117.2m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1099€/mois
Loyer annuel estimé : 13193€/an
Fourchette totale : 864€ - 1399€/mois
Fourchette annuelle : 10369€ - 16786€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 393,73 €/m²
Basé sur :555 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 345 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-43 345€ (-26.5%)
Marge achat-revente :-7 805€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,79€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 885,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 783,17€
Coût de l'assurance :12 836,25€
Taxe foncière : 1 319,30€/an
Soit par mois : 109,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 995,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 117.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 117.2 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 117.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour toutes les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 550 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 200€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3200€ = 3200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose revêtement sol (parquet flottant): 42 m² × 100€/m² = 4200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds dans les 3 chambres: 42 m² × 50€/m² = 2100€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 193 €/an
Calcul : 1 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 660 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 150 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 319 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 043 €
Revenus locatifs : +13 193 €
Charges déductibles : -49 043 €
Résultat foncier Année 1 : -35 850 €(Déficit de 35 850 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 450 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 493 €/an
Revenus locatifs : +13 193 €
Charges déductibles : -7 493 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14449.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 193 €49 048 €5 666 €-35 855 €21 400 €14 455 €14 455 €
213 457 €7 347 €5 514 €6 110 €--8 345 €
313 726 €7 190 €5 358 €6 536 €--1 810 €
414 000 €7 028 €5 196 €6 972 €---
514 280 €6 861 €5 028 €7 420 €---
614 566 €6 688 €4 855 €7 878 €---
714 857 €6 509 €4 676 €8 349 €---
815 155 €6 324 €4 491 €8 831 €---
915 458 €6 132 €4 300 €9 325 €---
1015 767 €5 934 €4 102 €9 832 €---
1116 082 €5 730 €3 897 €10 352 €---
1216 404 €5 518 €3 685 €10 886 €---
1316 732 €5 299 €3 467 €11 433 €---
1417 067 €5 073 €3 240 €11 993 €---
1517 408 €4 839 €3 006 €12 569 €---
1617 756 €4 597 €2 764 €13 159 €---
1718 111 €4 347 €2 514 €13 764 €---
1818 473 €4 088 €2 256 €14 385 €---
1918 843 €3 821 €1 988 €15 022 €---
2019 220 €3 544 €1 712 €15 675 €---
2119 604 €3 258 €1 426 €16 346 €---
2219 996 €2 963 €1 130 €17 033 €---
2320 396 €2 657 €824 €17 739 €---
2420 804 €2 341 €508 €18 463 €---
2521 220 €2 014 €181 €19 206 €---
TOTAL422 575 €169 152 €81 783 €253 423 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 771 €-6 420 €+9 191 €
2+2 771 €0 €+2 771 €
3+2 771 €0 €+2 771 €
4+2 771 €+1 549 €+1 222 €
5+2 771 €+2 226 €+545 €
6+2 771 €+2 363 €+408 €
7+2 771 €+2 505 €+266 €
8+2 771 €+2 649 €+122 €
9+2 771 €+2 798 €-27 €
10+2 771 €+2 950 €-179 €
11+2 771 €+3 106 €-335 €
12+2 771 €+3 266 €-495 €
13+2 771 €+3 430 €-659 €
14+2 771 €+3 598 €-827 €
15+2 771 €+3 771 €-1 000 €
16+2 771 €+3 948 €-1 177 €
17+2 771 €+4 129 €-1 358 €
18+2 771 €+4 315 €-1 544 €
19+2 771 €+4 507 €-1 736 €
20+2 771 €+4 703 €-1 932 €
21+2 771 €+4 904 €-2 133 €
22+2 771 €+5 110 €-2 339 €
23+2 771 €+5 322 €-2 551 €
24+2 771 €+5 539 €-2 768 €
25+2 771 €+5 762 €-2 991 €
Total+69 275 €+76 027 €+-6 752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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