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Maison 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleMoncoutant (79)
Surface78m²
Coût Total116 694€
Loyer Annuel7 503€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 994 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 974,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 78 m² - Maison 4 pièces 78 m²

À vendre À MONCOUTANT SUR SEVRE maison de TYPE 4 d'une surface de 78.57 m² comprenant 3 chambres. Garage, Jardin. Chauffage Individuel de type Gaz Prix de vente : 75 994 € DPE : D (194) GES : B (6) Visite sur rendez-vous. Réception des offres à l'issue de la visite et sur présentation du dossier complet, en agence (adresses disponibles au [Coordonnées masquées]) ou par envoi électronique avec accusé de réception jusqu'au 27 / 01 / 2026 ([Coordonnées masquées]). Pour être recevable, l'offre d'achat devra être accompagnée d'un dossier complet à retirer le jour de la visite. Contact Benoit LABARTHE ([Coordonnées masquées]) pour visite, rendez-vous et renseignements.

  • Personnes physiques prioritaires au sens du deuxième alinéa du III de l'article L. 443-11 Pas de frais d'agence. Prix sous conditions de ressources. Offre et prix réservés prioritairement aux locataires d'un organisme HLM, conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux, et de la charte des ventes d'Immobilière 3F. (gedeon_53151_32374009)

Surface : 78 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/02/2026

Consommation énergie primaire : 194 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Moncoutant
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79320
Coordonnées : 46.725315, -0.613094
Total : 116 694€
Prix d'acquisition : 75 994€
Travaux : 34 620€
Valeur du bien : 110 614€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7503€/an
Fourchette totale : 462€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 5540€ - 10160€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 694€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 693,38€
Coût de l'assurance :10 210,72€
Taxe foncière : 750,25€/an
Soit par mois : 62,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation thermique
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et de la peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et mise à jour de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 620 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:3 900€
    Isolation combles perdus: 78 m² × 50€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (pose incluse)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:420€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 70€/m² = 420€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison entière × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moncoutant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 503 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 694 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 696 €
Revenus locatifs : +7 503 €
Charges déductibles : -39 696 €
Résultat foncier Année 1 : -32 193 €(Déficit de 32 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 793 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 076 €/an
Revenus locatifs : +7 503 €
Charges déductibles : -5 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10793.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 994 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 396 €(65% de 75 994 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 396 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 503 €39 700 €3 921 €-32 197 €21 400 €10 797 €10 797 €
27 653 €4 975 €3 817 €2 677 €--8 120 €
37 806 €4 868 €3 709 €2 938 €--5 182 €
47 962 €4 756 €3 598 €3 205 €--1 977 €
58 121 €4 641 €3 482 €3 480 €---
68 283 €4 522 €3 363 €3 762 €---
78 449 €4 398 €3 240 €4 051 €---
88 618 €4 271 €3 112 €4 347 €---
98 790 €4 139 €2 980 €4 652 €---
108 966 €4 002 €2 844 €4 964 €---
119 146 €3 861 €2 702 €5 285 €---
129 328 €3 715 €2 556 €5 614 €---
139 515 €3 563 €2 405 €5 952 €---
149 705 €3 407 €2 248 €6 298 €---
159 899 €3 245 €2 086 €6 654 €---
1610 097 €3 078 €1 919 €7 020 €---
1710 299 €2 904 €1 746 €7 395 €---
1810 505 €2 725 €1 566 €7 780 €---
1910 715 €2 540 €1 381 €8 176 €---
2010 930 €2 348 €1 189 €8 582 €---
2111 148 €2 149 €991 €8 999 €---
2211 371 €1 944 €785 €9 427 €---
2311 599 €1 732 €573 €9 867 €---
2411 831 €1 512 €353 €10 319 €---
2512 067 €1 285 €126 €10 783 €---
TOTAL240 308 €120 280 €56 693 €120 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 576 €-6 420 €+7 996 €
2+1 576 €0 €+1 576 €
3+1 576 €0 €+1 576 €
4+1 576 €0 €+1 576 €
5+1 576 €+451 €+1 125 €
6+1 576 €+1 128 €+448 €
7+1 576 €+1 215 €+361 €
8+1 576 €+1 304 €+272 €
9+1 576 €+1 395 €+181 €
10+1 576 €+1 489 €+87 €
11+1 576 €+1 585 €-9 €
12+1 576 €+1 684 €-108 €
13+1 576 €+1 785 €-209 €
14+1 576 €+1 889 €-313 €
15+1 576 €+1 996 €-420 €
16+1 576 €+2 106 €-530 €
17+1 576 €+2 218 €-642 €
18+1 576 €+2 334 €-758 €
19+1 576 €+2 453 €-877 €
20+1 576 €+2 575 €-999 €
21+1 576 €+2 700 €-1 124 €
22+1 576 €+2 828 €-1 252 €
23+1 576 €+2 960 €-1 384 €
24+1 576 €+3 096 €-1 520 €
25+1 576 €+3 235 €-1 659 €
Total+39 400 €+36 008 €+3 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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