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Appartement à vendre

VilleVillers-Cotterêts (02)
Surface36m²
Coût Total108 092€
Loyer Annuel6 131€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 900 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 1 663,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salon (total 10 m²), 1 chambre, Entrée séparée, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Villers-Cotterêts centre ville, appartement vendu loué.

Au sein d'une petite copropriété, F2 de 36 m2 offrant entrée, séjour, cuisine / salle à manger, chambre, salle d'eau et wc indépendant.

Loyer actuel 448 €. Charges de copropriété : 320 € par an !!

Ville : Villers-Cotterêts
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02600
Coordonnées : 49.254946, 3.110634
Total : 108 092€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 43 400€
Valeur du bien : 103 300€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 14.19€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 511€/mois
Loyer annuel estimé : 6131€/an
Fourchette totale : 418€ - 624€/mois
Fourchette annuelle : 5022€ - 7486€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 186,28 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 706 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :+17 194€ (+40.3%)
Marge achat-revente :-65 386€ (-153.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :31,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 569,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 379,94€
Coût de l'assurance :9 458,05€
Taxe foncière : 613,15€/an
Soit par mois : 51,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 26,67€/mois
Soit par an : 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 510,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 647,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 516 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400 €(1 206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villers-Cotterêts (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 511 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 131 €/an
Calcul : 511 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 682 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 092 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 613 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 394 €
Revenus locatifs : +6 131 €
Charges déductibles : -48 394 €
Résultat foncier Année 1 : -42 262 €(Déficit de 42 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 994 €/an
Revenus locatifs : +6 131 €
Charges déductibles : -4 994 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 138 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20862.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 131 €48 397 €3 686 €-42 266 €21 400 €20 866 €20 866 €
26 254 €4 900 €3 588 €1 354 €--19 511 €
36 379 €4 799 €3 488 €1 580 €--17 931 €
46 507 €4 695 €3 384 €1 812 €--16 120 €
56 637 €4 587 €3 276 €2 050 €--14 070 €
66 770 €4 476 €3 164 €2 294 €--11 776 €
76 905 €4 360 €3 049 €2 545 €--9 231 €
87 043 €4 241 €2 929 €2 802 €--6 429 €
97 184 €4 117 €2 806 €3 067 €--3 362 €
107 328 €3 989 €2 678 €3 339 €--23 €
117 474 €3 856 €2 545 €3 618 €---
127 624 €3 719 €2 408 €3 904 €---
137 776 €3 577 €2 266 €4 199 €---
147 932 €3 430 €2 119 €4 501 €---
158 090 €3 278 €1 967 €4 812 €---
168 252 €3 121 €1 809 €5 131 €---
178 417 €2 958 €1 646 €5 459 €---
188 586 €2 789 €1 478 €5 797 €---
198 757 €2 614 €1 303 €6 143 €---
208 932 €2 434 €1 122 €6 499 €---
219 111 €2 247 €935 €6 864 €---
229 293 €2 053 €742 €7 240 €---
239 479 €1 853 €541 €7 626 €---
249 669 €1 645 €334 €8 023 €---
259 862 €1 431 €119 €8 432 €---
TOTAL196 393 €129 567 €53 380 €66 826 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 826 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 288 €-6 420 €+7 708 €
2+1 288 €0 €+1 288 €
3+1 288 €0 €+1 288 €
4+1 288 €0 €+1 288 €
5+1 288 €0 €+1 288 €
6+1 288 €0 €+1 288 €
7+1 288 €0 €+1 288 €
8+1 288 €0 €+1 288 €
9+1 288 €0 €+1 288 €
10+1 288 €0 €+1 288 €
11+1 288 €+1 078 €+210 €
12+1 288 €+1 171 €+117 €
13+1 288 €+1 260 €+28 €
14+1 288 €+1 350 €-62 €
15+1 288 €+1 444 €-156 €
16+1 288 €+1 539 €-251 €
17+1 288 €+1 638 €-350 €
18+1 288 €+1 739 €-451 €
19+1 288 €+1 843 €-555 €
20+1 288 €+1 950 €-662 €
21+1 288 €+2 059 €-771 €
22+1 288 €+2 172 €-884 €
23+1 288 €+2 288 €-1 000 €
24+1 288 €+2 407 €-1 119 €
25+1 288 €+2 529 €-1 241 €
Total+32 200 €+20 048 €+12 152 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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