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Maison de plain-pied à vendre

VilleSaint-Éloy-les-Mines (63)
Surface78m²
Coût Total99 872€
Loyer Annuel5 941€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 639,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, calme, Non meublé

iad France - Quentin Rayer vous propose: SAINT-ÉLOY-LES-MINES – Maison de plain-pied

Découvrez cette charmante maison de plain-pied d'environ 78 m² habitables, située dans une rue en impasse au calme, sur un terrain de 347 m².

Elle se compose d'un séjour, de deux chambres, d'une salle de bains, d'un WC indépendant, d'un débarras et d'un espace pouvant être aménagé en buanderie.

Une rénovation a déjà été engagée avec notamment des menuiseries PVC double vitrage récentes et une installation électrique en bon état. La toiture est saine. Des travaux de rafraîchissement restent à prévoir afin de personnaliser les lieux et révéler tout leur potentiel.

La maison bénéficie également d'un garage avec atelier attenant, d'une cave et de la fibre optique.

Les + : plain-pied • 2 chambres • terrain • garage avec atelier • cave • double vitrage • fibre • rue en impasse.

Une belle base pour créer un intérieur à votre image. Contactez-moi pour venir la découvrir !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Quentin Rayer mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Cusset sous le numéro 849479019, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Éloy-les-Mines
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63700
Coordonnées : 46.165056, 2.841683
Total : 99 872€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 45 980€
Valeur du bien : 95 880€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 6.35€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 495€/mois
Loyer annuel estimé : 5941€/an
Fourchette totale : 375€ - 654€/mois
Fourchette annuelle : 4499€ - 7845€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :707,2 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 161 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :-5 261€ (-9.5%)
Marge achat-revente :-44 711€ (-81.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 872€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :39,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 528,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 769,61€
Coût de l'assurance :11 984,64€
Taxe foncière : 594,09€/an
Soit par mois : 49,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 495,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 578,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 466 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 980 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 60€/m² = 4 680€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4 800€ (incluant installation)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 50€/m² = 1 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs salon: 30 m² × 60€/m² = 1 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Éloy-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 941 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 243 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 872 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 297 €
Revenus locatifs : +5 941 €
Charges déductibles : -50 297 €
Résultat foncier Année 1 : -44 356 €(Déficit de 44 356 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 956 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 317 €/an
Revenus locatifs : +5 941 €
Charges déductibles : -4 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22955.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 941 €50 300 €3 247 €-44 359 €21 400 €22 959 €22 959 €
26 060 €4 233 €3 159 €1 827 €--21 132 €
36 181 €4 142 €3 069 €2 039 €--19 093 €
46 305 €4 049 €2 975 €2 256 €--16 837 €
56 431 €3 952 €2 879 €2 478 €--14 359 €
66 559 €3 852 €2 779 €2 707 €--11 652 €
76 690 €3 749 €2 676 €2 941 €--8 711 €
86 824 €3 643 €2 569 €3 181 €--5 529 €
96 961 €3 533 €2 459 €3 428 €--2 101 €
107 100 €3 419 €2 345 €3 681 €---
117 242 €3 301 €2 228 €3 941 €---
127 387 €3 180 €2 106 €4 207 €---
137 534 €3 054 €1 981 €4 480 €---
147 685 €2 924 €1 851 €4 761 €---
157 839 €2 790 €1 717 €5 049 €---
167 996 €2 652 €1 578 €5 344 €---
178 156 €2 509 €1 435 €5 647 €---
188 319 €2 361 €1 287 €5 958 €---
198 485 €2 208 €1 134 €6 277 €---
208 655 €2 050 €976 €6 605 €---
218 828 €1 886 €813 €6 942 €---
229 004 €1 718 €644 €7 287 €---
239 185 €1 543 €470 €7 641 €---
249 368 €1 363 €289 €8 005 €---
259 556 €1 177 €103 €8 379 €---
TOTAL190 289 €119 586 €46 770 €70 702 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 248 €-6 420 €+7 668 €
2+1 248 €0 €+1 248 €
3+1 248 €0 €+1 248 €
4+1 248 €0 €+1 248 €
5+1 248 €0 €+1 248 €
6+1 248 €0 €+1 248 €
7+1 248 €0 €+1 248 €
8+1 248 €0 €+1 248 €
9+1 248 €0 €+1 248 €
10+1 248 €+474 €+774 €
11+1 248 €+1 182 €+66 €
12+1 248 €+1 262 €-14 €
13+1 248 €+1 344 €-96 €
14+1 248 €+1 428 €-180 €
15+1 248 €+1 515 €-267 €
16+1 248 €+1 603 €-355 €
17+1 248 €+1 694 €-446 €
18+1 248 €+1 787 €-539 €
19+1 248 €+1 883 €-635 €
20+1 248 €+1 982 €-734 €
21+1 248 €+2 082 €-834 €
22+1 248 €+2 186 €-938 €
23+1 248 €+2 292 €-1 044 €
24+1 248 €+2 402 €-1 154 €
25+1 248 €+2 514 €-1 266 €
Total+31 200 €+21 211 €+9 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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