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Détails du bien

VilleSaint-Étienne-du-Bois (01)
Surface136.56m²
Coût Total178 060€
Loyer Annuel16 257€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 136.56 m²
Prix au m² : 893,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Poêle à bois, radiateur et PAC Pompe à chaleur, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

A DECOUVRIR ! Située sur la commune prisée de Saint-Étienne-du-Bois, cette maison offre un cadre de vie privilégié, avec une vue dégagée sur le Revermont et un beau terrain permettant de profiter pleinement de l'extérieur. Elle propose de beaux volumes, offrant un réel potentiel d'aménagement pour créer un intérieur à votre image. Certains travaux de rénovation restent à terminer, une opportunité idéale pour personnaliser chaque espace selon vos envies et valoriser le charme existant. Un environnement calme, une belle parcelle, une vue recherchée et un fort potentiel : cette maison représente une base solide pour un projet familial ou une résidence secondaire pleine de caractère. Contactez votre agence Century 21 au 04.27.53.80.08 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2090.0 € et 2890.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Dorothée HYDRAY EI, agent commercial (RSAC 890499056) - https://www.century21-aic-bourg-en-bresse.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Étienne-du-Bois
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01370
Coordonnées : 46.299601, 5.301460
Total : 178 060€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 46 300€
Valeur du bien : 168 300€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136.56m²
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 7.94€ - 12.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1355€/mois
Loyer annuel estimé : 16257€/an
Fourchette totale : 1084€ - 1694€/mois
Fourchette annuelle : 13005€ - 20323€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 277,23 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :310 979 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :-188 979€ (-60.8%)
Marge achat-revente :132 919€ (42.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :66,77€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 934,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 254,58€
Coût de l'assurance :20 031,75€
Taxe foncière : 1 625,74€/an
Soit par mois : 135,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 354,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136.56 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 136.56 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 300 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:500€
    Isolation toiture/combles: 136.56 m² × 60€/m² = 8193.6€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€/fenêtre = 10200€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne-du-Bois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 355 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 257 €/an
Calcul : 1 355 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 060 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 439 €
Revenus locatifs : +16 257 €
Charges déductibles : -54 439 €
Résultat foncier Année 1 : -38 181 €(Déficit de 38 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 139 €/an
Revenus locatifs : +16 257 €
Charges déductibles : -8 139 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 119 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16781.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 257 €54 444 €5 717 €-38 187 €21 400 €16 787 €16 787 €
216 583 €7 990 €5 563 €8 593 €--8 194 €
316 914 €7 830 €5 403 €9 085 €---
417 252 €7 664 €5 237 €9 588 €---
517 598 €7 494 €5 067 €10 104 €---
617 949 €7 317 €4 890 €10 632 €---
718 308 €7 135 €4 708 €11 173 €---
818 675 €6 947 €4 520 €11 728 €---
919 048 €6 752 €4 325 €12 296 €---
1019 429 €6 552 €4 125 €12 877 €---
1119 818 €6 344 €3 917 €13 473 €---
1220 214 €6 130 €3 703 €14 084 €---
1320 618 €5 909 €3 482 €14 710 €---
1421 031 €5 680 €3 253 €15 351 €---
1521 451 €5 444 €3 017 €16 008 €---
1621 880 €5 200 €2 773 €16 681 €---
1722 318 €4 948 €2 521 €17 370 €---
1822 764 €4 687 €2 260 €18 077 €---
1923 220 €4 418 €1 991 €18 801 €---
2023 684 €4 141 €1 714 €19 543 €---
2124 158 €3 854 €1 427 €20 304 €---
2224 641 €3 557 €1 130 €21 084 €---
2325 134 €3 251 €824 €21 883 €---
2425 636 €2 935 €508 €22 702 €---
2526 149 €2 608 €181 €23 541 €---
TOTAL520 730 €189 230 €82 255 €331 500 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 414 €-6 420 €+9 834 €
2+3 414 €0 €+3 414 €
3+3 414 €+267 €+3 147 €
4+3 414 €+2 876 €+538 €
5+3 414 €+3 031 €+383 €
6+3 414 €+3 190 €+224 €
7+3 414 €+3 352 €+62 €
8+3 414 €+3 518 €-104 €
9+3 414 €+3 689 €-275 €
10+3 414 €+3 863 €-449 €
11+3 414 €+4 042 €-628 €
12+3 414 €+4 225 €-811 €
13+3 414 €+4 413 €-999 €
14+3 414 €+4 605 €-1 191 €
15+3 414 €+4 802 €-1 388 €
16+3 414 €+5 004 €-1 590 €
17+3 414 €+5 211 €-1 797 €
18+3 414 €+5 423 €-2 009 €
19+3 414 €+5 640 €-2 226 €
20+3 414 €+5 863 €-2 449 €
21+3 414 €+6 091 €-2 677 €
22+3 414 €+6 325 €-2 911 €
23+3 414 €+6 565 €-3 151 €
24+3 414 €+6 810 €-3 396 €
25+3 414 €+7 062 €-3 648 €
Total+85 350 €+99 450 €+-14 100 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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