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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface54m²
Coût Total170 140€
Loyer Annuel11 882€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 2 462,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 20 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition est, TV par câble, Gardien, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Près de la station de tramway , Hôpital de la fontaine, dans une résidence fermée des année 70 avec gardien, au 1er étage , appartement 3 pièces , composé d'une entrée avec couloir, desservant 2 chambres, une salle de bain avec baignoire, wc séparé, une cuisine séparée, le tout à rafraîchir, une place de parking et une cave en sous sol complète ce bien chauffage collectif charges de copropriétés : 220€/mois, incluant le chauffage et l'eau, gardien.. taxe foncière : 980€/ an attention , appartement vendu loué, 890€/ mois, fin de bail un an décembre 2026

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.934356, 2.369457
Total : 170 140€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 26 500€
Valeur du bien : 159 500€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11882€/an
Fourchette totale : 751€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 9007€ - 15673€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 882,67 €/m²
Basé sur :238 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 664 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :-76 664€ (-36.6%)
Marge achat-revente :39 524€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 892,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 659,02€
Coût de l'assurance :14 887,25€
Taxe foncière : 980,00€/an
Soit par mois : 81,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 990,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 354 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon, peinture des murs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 500 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6500€ = 6500€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant peinture et vérification plomberie/électricité)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 600€
    Peinture murs salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 882 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 427 €
Revenus locatifs : +11 882 €
Charges déductibles : -36 427 €
Résultat foncier Année 1 : -24 545 €(Déficit de 24 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 927 €/an
Revenus locatifs : +11 882 €
Charges déductibles : -9 927 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 955 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3145.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 882 €36 432 €5 717 €-24 551 €21 400 €3 151 €3 151 €
212 119 €9 780 €5 565 €2 339 €--812 €
312 362 €9 623 €5 408 €2 738 €---
412 609 €9 461 €5 245 €3 148 €---
512 861 €9 293 €5 077 €3 568 €---
613 118 €9 119 €4 903 €3 999 €---
713 381 €8 939 €4 724 €4 442 €---
813 648 €8 753 €4 538 €4 895 €---
913 921 €8 560 €4 345 €5 361 €---
1014 200 €8 361 €4 146 €5 838 €---
1114 484 €8 155 €3 940 €6 328 €---
1214 773 €7 942 €3 727 €6 831 €---
1315 069 €7 722 €3 506 €7 347 €---
1415 370 €7 493 €3 278 €7 877 €---
1515 678 €7 257 €3 042 €8 420 €---
1615 991 €7 013 €2 798 €8 978 €---
1716 311 €6 761 €2 545 €9 550 €---
1816 637 €6 499 €2 284 €10 138 €---
1916 970 €6 229 €2 014 €10 741 €---
2017 309 €5 949 €1 734 €11 360 €---
2117 656 €5 660 €1 445 €11 995 €---
2218 009 €5 361 €1 145 €12 648 €---
2318 369 €5 051 €836 €13 318 €---
2418 736 €4 731 €515 €14 005 €---
2519 111 €4 399 €184 €14 712 €---
TOTAL380 573 €214 546 €82 659 €166 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 495 €-6 420 €+8 915 €
2+2 495 €0 €+2 495 €
3+2 495 €+578 €+1 917 €
4+2 495 €+944 €+1 551 €
5+2 495 €+1 070 €+1 425 €
6+2 495 €+1 200 €+1 295 €
7+2 495 €+1 332 €+1 163 €
8+2 495 €+1 469 €+1 026 €
9+2 495 €+1 608 €+887 €
10+2 495 €+1 752 €+743 €
11+2 495 €+1 899 €+596 €
12+2 495 €+2 049 €+446 €
13+2 495 €+2 204 €+291 €
14+2 495 €+2 363 €+132 €
15+2 495 €+2 526 €-31 €
16+2 495 €+2 693 €-198 €
17+2 495 €+2 865 €-370 €
18+2 495 €+3 041 €-546 €
19+2 495 €+3 222 €-727 €
20+2 495 €+3 408 €-913 €
21+2 495 €+3 599 €-1 104 €
22+2 495 €+3 794 €-1 299 €
23+2 495 €+3 995 €-1 500 €
24+2 495 €+4 202 €-1 707 €
25+2 495 €+4 413 €-1 918 €
Total+62 375 €+49 808 €+12 567 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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