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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface86.5m²
Coût Total179 612€
Loyer Annuel14 703€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois-210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 86.5 m²
Prix au m² : 1 848,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, 1 place de parking, Balcon

Votre agence Laforêt Marseille 13 vous propose ce charmant appartement de type 4 d'environ 86 m², situé dans la résidence calme de Fondacle, au coeur du quartier des Olives.

Au premier étage, cet appartement lumineux et entièrement rénové offre une belle pièce de vie climatisée d'environ 30 m² avec une cuisine équipée ouverte sur le séjour. Cet espace est prolongé par un balcon, idéal pour profiter d'un extérieur au quotidien.

L'appartement dispose également d'une loggia fermée à usage de buanderie, ajoutant un espace pratique au logement. Côté nuit, trois chambres spacieuses complètent ce bien. Vous bénéficierez également d'un dressing, d'une salle de bains et d'un WC indépendant.

Le stationnement est libre au sein de la résidence.

Un bien prêt à vivre, dans un environnement résidentiel agréable, à proximité des commodités, des écoles et des axes de transport.

N'attendez plus pour venir le découvrir ! Copropriété de 92 lots - dont 92 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4600.00 euros. Théo Arbola (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 951884402 - Draguignan.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.321032, 5.451522
Total : 179 612€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 6 920€
Valeur du bien : 166 820€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.5m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1225€/mois
Loyer annuel estimé : 14703€/an
Fourchette totale : 957€ - 1569€/mois
Fourchette annuelle : 11484€ - 18824€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 059,41 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 639 €
Prix d'achat :159 900 €
Décote à l'achat :-104 739€ (-39.6%)
Marge achat-revente :85 027€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 929,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 826,69€
Coût de l'assurance :13 470,90€
Taxe foncière : 1 470,31€/an
Soit par mois : 122,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 383,33€/mois
Soit par an : 4 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 225,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 435,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent
Quantité: 1 système pour 86.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais peuvent bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 920 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse. Les prix pour le chauffe-eau thermodynamique varient entre 2500€ et 5500€, j'ai pris une moyenne de 4000€. Pour la peinture, j'ai utilisé un prix moyen de 40€/m² pour les murs en bon état.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 703 €/an
Calcul : 1 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 612 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 600 €/an
Calcul : 383 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 469 €
Revenus locatifs : +14 703 €
Charges déductibles : -19 469 €
Résultat foncier Année 1 : -4 766 €(Déficit de 4 766 €)
Imputable sur revenu global : 4 766 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 549 €/an
Revenus locatifs : +14 703 €
Charges déductibles : -12 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 154 €/an
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 703 €19 475 €5 946 €-4 772 €4 772 €--
214 997 €12 396 €5 787 €2 601 €---
315 297 €12 232 €5 622 €3 066 €---
415 603 €12 062 €5 453 €3 541 €---
515 915 €11 886 €5 277 €4 029 €---
616 233 €11 704 €5 095 €4 529 €---
716 558 €11 516 €4 907 €5 042 €---
816 889 €11 322 €4 713 €5 567 €---
917 227 €11 121 €4 512 €6 106 €---
1017 572 €10 914 €4 304 €6 658 €---
1117 923 €10 699 €4 090 €7 224 €---
1218 281 €10 477 €3 868 €7 805 €---
1318 647 €10 247 €3 638 €8 400 €---
1419 020 €10 010 €3 400 €9 010 €---
1519 400 €9 764 €3 155 €9 636 €---
1619 788 €9 510 €2 901 €10 278 €---
1720 184 €9 248 €2 639 €10 936 €---
1820 588 €8 976 €2 367 €11 612 €---
1921 000 €8 696 €2 086 €12 304 €---
2021 420 €8 405 €1 796 €13 014 €---
2121 848 €8 105 €1 496 €13 743 €---
2222 285 €7 795 €1 186 €14 490 €---
2322 731 €7 474 €865 €15 257 €---
2423 185 €7 142 €533 €16 043 €---
2523 649 €6 799 €190 €16 850 €---
TOTAL470 944 €257 975 €85 827 €212 969 €4 772 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 432 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 088 €-1 432 €+4 520 €
2+3 088 €+780 €+2 308 €
3+3 088 €+920 €+2 168 €
4+3 088 €+1 062 €+2 026 €
5+3 088 €+1 209 €+1 879 €
6+3 088 €+1 359 €+1 729 €
7+3 088 €+1 513 €+1 575 €
8+3 088 €+1 670 €+1 418 €
9+3 088 €+1 832 €+1 256 €
10+3 088 €+1 997 €+1 091 €
11+3 088 €+2 167 €+921 €
12+3 088 €+2 341 €+747 €
13+3 088 €+2 520 €+568 €
14+3 088 €+2 703 €+385 €
15+3 088 €+2 891 €+197 €
16+3 088 €+3 083 €+5 €
17+3 088 €+3 281 €-193 €
18+3 088 €+3 483 €-395 €
19+3 088 €+3 691 €-603 €
20+3 088 €+3 904 €-816 €
21+3 088 €+4 123 €-1 035 €
22+3 088 €+4 347 €-1 259 €
23+3 088 €+4 577 €-1 489 €
24+3 088 €+4 813 €-1 725 €
25+3 088 €+5 055 €-1 967 €
Total+77 200 €+63 891 €+13 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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