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Appartement à vendre

VilleMarseille 13e (13)
Surface86.5
Coût Total179 612
Loyer Annuel14 703
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois-210
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 86.5 m²
Prix au m² : 1 848,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, 1 place de parking, Balcon

Votre agence Laforêt Marseille 13 vous propose ce charmant appartement de type 4 d'environ 86 m², situé dans la résidence calme de Fondacle, au coeur du quartier des Olives.

Au premier étage, cet appartement lumineux et entièrement rénové offre une belle pièce de vie climatisée d'environ 30 m² avec une cuisine équipée ouverte sur le séjour. Cet espace est prolongé par un balcon, idéal pour profiter d'un extérieur au quotidien.

L'appartement dispose également d'une loggia fermée à usage de buanderie, ajoutant un espace pratique au logement. Côté nuit, trois chambres spacieuses complètent ce bien. Vous bénéficierez également d'un dressing, d'une salle de bains et d'un WC indépendant.

Le stationnement est libre au sein de la résidence.

Un bien prêt à vivre, dans un environnement résidentiel agréable, à proximité des commodités, des écoles et des axes de transport.

N'attendez plus pour venir le découvrir ! Copropriété de 92 lots - dont 92 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4600.00 euros. Théo Arbola (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 951884402 - Draguignan.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.321032, 5.451522
Total : 179 612
Prix d'acquisition : 159 900
Travaux : 6 920
Valeur du bien : 166 820
Frais de notaire : 12 792
Coût estimé : 12 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.5
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1225€/mois
Loyer annuel estimé : 14703€/an
Fourchette totale : 957€ - 1569€/mois
Fourchette annuelle : 11484€ - 18824€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 059,41 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 639
Prix d'achat :159 900
Décote à l'achat :-104 739 (-39.6%)
Marge achat-revente :85 027€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 612
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 929,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 826,69
Coût de l'assurance :13 470,90
Taxe foncière : 1 470,31€/an
Soit par mois : 122,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 383,33€/mois
Soit par an : 4 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 225,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 435,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent
Quantité: 1 système pour 86.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais peuvent bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 920(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:800
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:720
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse. Les prix pour le chauffe-eau thermodynamique varient entre 2500€ et 5500€, j'ai pris une moyenne de 4000€. Pour la peinture, j'ai utilisé un prix moyen de 40€/m² pour les murs en bon état.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 703 €/an
Calcul : 1 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 612 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 600 €/an
Calcul : 383 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 469
Revenus locatifs : +14 703
Charges déductibles : -19 469
Résultat foncier Année 1 : -4 766(Déficit de 4 766 €)
Imputable sur revenu global : 4 766
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 549 €/an
Revenus locatifs : +14 703
Charges déductibles : -12 549
Résultat foncier Années 2+ : 2 154 €/an
Prix d'achat du bien : 159 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 70319 4755 946-4 7724 772 €--
214 99712 3965 7872 601---
315 29712 2325 6223 066---
415 60312 0625 4533 541---
515 91511 8865 2774 029---
616 23311 7045 0954 529---
716 55811 5164 9075 042---
816 88911 3224 7135 567---
917 22711 1214 5126 106---
1017 57210 9144 3046 658---
1117 92310 6994 0907 224---
1218 28110 4773 8687 805---
1318 64710 2473 6388 400---
1419 02010 0103 4009 010---
1519 4009 7643 1559 636---
1619 7889 5102 90110 278---
1720 1849 2482 63910 936---
1820 5888 9762 36711 612---
1921 0008 6962 08612 304---
2021 4208 4051 79613 014---
2121 8488 1051 49613 743---
2222 2857 7951 18614 490---
2322 7317 47486515 257---
2423 1857 14253316 043---
2523 6496 79919016 850---
TOTAL470 944257 97585 827212 9694 772Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 432
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 969
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 088-1 432+4 520
2+3 088+780+2 308
3+3 088+920+2 168
4+3 088+1 062+2 026
5+3 088+1 209+1 879
6+3 088+1 359+1 729
7+3 088+1 513+1 575
8+3 088+1 670+1 418
9+3 088+1 832+1 256
10+3 088+1 997+1 091
11+3 088+2 167+921
12+3 088+2 341+747
13+3 088+2 520+568
14+3 088+2 703+385
15+3 088+2 891+197
16+3 088+3 083+5
17+3 088+3 281-193
18+3 088+3 483-395
19+3 088+3 691-603
20+3 088+3 904-816
21+3 088+4 123-1 035
22+3 088+4 347-1 259
23+3 088+4 577-1 489
24+3 088+4 813-1 725
25+3 088+5 055-1 967
Total+77 200+63 891+13 309
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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