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Appartement T3 Le Verdon sur Mer

Bien expiré
VilleVerdon-sur-Mer (33)
Surface63m²
Coût Total130 850€
Loyer Annuel7 230€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 84 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 Le Verdon sur Mer - T3 en bon état, carrelage clair, sauf chambres = plancher flottant, cuisine équipée avec machine à laver e lave vaisselle ; Petit balcon, grand cellier/dressing Bien exposé pour l' ensoleillement du matin Eau compris dans charge Proche plages et centre village

Ville : Verdon-sur-Mer
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33123
Coordonnées : 45.543190, -1.082900
Total : 130 850€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 40 130€
Valeur du bien : 124 130€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.56€/m²/mois
Fourchette : 7.69€ - 11.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7230€/an
Fourchette totale : 485€ - 749€/mois
Fourchette annuelle : 5814€ - 8990€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :38,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 682,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 317,44€
Coût de l'assurance :11 449,38€
Taxe foncière : 722,97€/an
Soit par mois : 60,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - éléments de cuisine datés, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 130 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 63 m² × 100€/m² = 6300€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€/fenêtre = 8400€ (prix moyen pour du PVC avec pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (prix moyen avec installation)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen pour une rénovation complète)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (prix moyen avec installation)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (prix moyen pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 300€ = 600€ (prix moyen avec main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon (15 m²) × 30€/m² = 450€ (prix moyen avec main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdon-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 230 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 850 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 625 €
Revenus locatifs : +7 230 €
Charges déductibles : -45 625 €
Résultat foncier Année 1 : -38 396 €(Déficit de 38 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 495 €/an
Revenus locatifs : +7 230 €
Charges déductibles : -5 495 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 734 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16995.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 230 €45 629 €4 319 €-38 400 €21 400 €17 000 €17 000 €
27 374 €5 384 €4 203 €1 990 €--15 009 €
37 522 €5 264 €4 083 €2 257 €--12 752 €
47 672 €5 141 €3 960 €2 531 €--10 221 €
57 826 €5 013 €3 832 €2 813 €--7 408 €
67 982 €4 881 €3 700 €3 101 €--4 307 €
78 142 €4 744 €3 563 €3 397 €--909 €
88 305 €4 603 €3 422 €3 701 €---
98 471 €4 457 €3 276 €4 014 €---
108 640 €4 306 €3 125 €4 334 €---
118 813 €4 150 €2 969 €4 663 €---
128 989 €3 989 €2 808 €5 000 €---
139 169 €3 822 €2 641 €5 347 €---
149 352 €3 650 €2 469 €5 703 €---
159 539 €3 471 €2 290 €6 068 €---
169 730 €3 287 €2 106 €6 443 €---
179 925 €3 096 €1 915 €6 829 €---
1810 123 €2 899 €1 718 €7 224 €---
1910 326 €2 695 €1 514 €7 630 €---
2010 532 €2 485 €1 304 €8 048 €---
2110 743 €2 267 €1 086 €8 476 €---
2210 958 €2 042 €861 €8 916 €---
2311 177 €1 809 €628 €9 368 €---
2411 400 €1 568 €387 €9 833 €---
2511 628 €1 319 €138 €10 310 €---
TOTAL231 569 €131 971 €62 317 €99 598 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 518 €-6 420 €+7 938 €
2+1 518 €0 €+1 518 €
3+1 518 €0 €+1 518 €
4+1 518 €0 €+1 518 €
5+1 518 €0 €+1 518 €
6+1 518 €0 €+1 518 €
7+1 518 €0 €+1 518 €
8+1 518 €+838 €+680 €
9+1 518 €+1 204 €+314 €
10+1 518 €+1 300 €+218 €
11+1 518 €+1 399 €+119 €
12+1 518 €+1 500 €+18 €
13+1 518 €+1 604 €-86 €
14+1 518 €+1 711 €-193 €
15+1 518 €+1 820 €-302 €
16+1 518 €+1 933 €-415 €
17+1 518 €+2 049 €-531 €
18+1 518 €+2 167 €-649 €
19+1 518 €+2 289 €-771 €
20+1 518 €+2 414 €-896 €
21+1 518 €+2 543 €-1 025 €
22+1 518 €+2 675 €-1 157 €
23+1 518 €+2 810 €-1 292 €
24+1 518 €+2 950 €-1 432 €
25+1 518 €+3 093 €-1 575 €
Total+37 950 €+29 879 €+8 071 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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