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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface85m²
Coût Total154 692€
Loyer Annuel15 167€
Rentabilité9.80%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 645,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition ouest, Interphone

En exclusivité chez Era Immobilier. APPARTEMENT VENDU-LOUÉ Résidence LAVOISIER à Evry - A deux pas de la gare RER du Bras de Fer, vous disposerez d'un appartement spacieux aménagé avec goût. Une grande entrée, un séjour avec balcon exposé sud-ouest, une cuisine entièrement aménagée équipée. Dans la partie nuit, de nombreux rangements seront à votre disposition avec de grands placards dans le dégagement et un dressing, salle de bain, toilettes séparés, 3 belles chambres. Résidence avec gardien, calme et arborée à proximité immédiate des transports, écoles et commerces dans un quartier en plein développement ! A ne pas rater.

Copropriété de 500 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3360.00 euros.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.626445, 2.447339
Total : 154 692€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 3 600€
Valeur du bien : 143 500€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1264€/mois
Loyer annuel estimé : 15167€/an
Fourchette totale : 867€ - 1843€/mois
Fourchette annuelle : 10401€ - 22118€/an
Rentabilité brute :9.80%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 14.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 027,03 €/m²
Basé sur :171 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 298 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-32 398€ (-18.8%)
Marge achat-revente :17 606€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 819,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 635,38€
Coût de l'assurance :13 535,55€
Taxe foncière : 1 516,73€/an
Soit par mois : 126,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 263,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 600 €(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 600€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 600€ (20% du coût matériel)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Coût total incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 264 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 167 €/an
Calcul : 1 264 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 692 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 517 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 364 €
Revenus locatifs : +15 167 €
Charges déductibles : -14 364 €
Résultat foncier Année 1 : 803 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 764 €/an
Revenus locatifs : +15 167 €
Charges déductibles : -10 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 403 €/an
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 167 €14 370 €5 351 €798 €---
215 471 €10 629 €5 211 €4 841 €---
315 780 €10 484 €5 066 €5 296 €---
416 096 €10 334 €4 916 €5 762 €---
516 418 €10 178 €4 760 €6 239 €---
616 746 €10 017 €4 599 €6 729 €---
717 081 €9 850 €4 432 €7 231 €---
817 422 €9 677 €4 259 €7 745 €---
917 771 €9 498 €4 080 €8 273 €---
1018 126 €9 313 €3 894 €8 814 €---
1118 489 €9 121 €3 702 €9 368 €---
1218 859 €8 922 €3 504 €9 937 €---
1319 236 €8 716 €3 298 €10 520 €---
1419 621 €8 503 €3 084 €11 118 €---
1520 013 €8 282 €2 864 €11 731 €---
1620 413 €8 053 €2 635 €12 360 €---
1720 821 €7 816 €2 398 €13 005 €---
1821 238 €7 571 €2 153 €13 667 €---
1921 663 €7 317 €1 899 €14 346 €---
2022 096 €7 054 €1 636 €15 042 €---
2122 538 €6 782 €1 364 €15 756 €---
2222 989 €6 500 €1 082 €16 489 €---
2323 448 €6 208 €789 €17 241 €---
2423 917 €5 905 €487 €18 012 €---
2524 396 €5 592 €174 €18 804 €---
TOTAL485 813 €216 689 €77 635 €269 124 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 185 €+239 €+2 946 €
2+3 185 €+1 452 €+1 733 €
3+3 185 €+1 589 €+1 596 €
4+3 185 €+1 729 €+1 456 €
5+3 185 €+1 872 €+1 313 €
6+3 185 €+2 019 €+1 166 €
7+3 185 €+2 169 €+1 016 €
8+3 185 €+2 324 €+861 €
9+3 185 €+2 482 €+703 €
10+3 185 €+2 644 €+541 €
11+3 185 €+2 810 €+375 €
12+3 185 €+2 981 €+204 €
13+3 185 €+3 156 €+29 €
14+3 185 €+3 335 €-150 €
15+3 185 €+3 519 €-334 €
16+3 185 €+3 708 €-523 €
17+3 185 €+3 902 €-717 €
18+3 185 €+4 100 €-915 €
19+3 185 €+4 304 €-1 119 €
20+3 185 €+4 513 €-1 328 €
21+3 185 €+4 727 €-1 542 €
22+3 185 €+4 947 €-1 762 €
23+3 185 €+5 172 €-1 987 €
24+3 185 €+5 404 €-2 219 €
25+3 185 €+5 641 €-2 456 €
Total+79 625 €+80 737 €+-1 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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