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Appartement à vendre

VilleÉvry (91)
Surface85
Coût Total154 692
Loyer Annuel15 167
Rentabilité9.80%
Cashflow/mois+38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 645,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition ouest, Interphone

En exclusivité chez Era Immobilier. APPARTEMENT VENDU-LOUÉ Résidence LAVOISIER à Evry - A deux pas de la gare RER du Bras de Fer, vous disposerez d'un appartement spacieux aménagé avec goût. Une grande entrée, un séjour avec balcon exposé sud-ouest, une cuisine entièrement aménagée équipée. Dans la partie nuit, de nombreux rangements seront à votre disposition avec de grands placards dans le dégagement et un dressing, salle de bain, toilettes séparés, 3 belles chambres. Résidence avec gardien, calme et arborée à proximité immédiate des transports, écoles et commerces dans un quartier en plein développement ! A ne pas rater.

Copropriété de 500 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3360.00 euros.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.626445, 2.447339
Total : 154 692
Prix d'acquisition : 139 900
Travaux : 3 600
Valeur du bien : 143 500
Frais de notaire : 11 192
Coût estimé : 11 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1264€/mois
Loyer annuel estimé : 15167€/an
Fourchette totale : 867€ - 1843€/mois
Fourchette annuelle : 10401€ - 22118€/an
Rentabilité brute :9.80%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 14.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 027,03 €/m²
Basé sur :171 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 298
Prix d'achat :139 900
Décote à l'achat :-32 398 (-18.8%)
Marge achat-revente :17 606€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 692
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 819,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 635,38
Coût de l'assurance :13 535,55
Taxe foncière : 1 516,73€/an
Soit par mois : 126,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 263,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 600(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 600
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 600€ (20% du coût matériel)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Coût total incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 600✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 264 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 167 €/an
Calcul : 1 264 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 692 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 517 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 364
Revenus locatifs : +15 167
Charges déductibles : -14 364
Résultat foncier Année 1 : 803

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 764 €/an
Revenus locatifs : +15 167
Charges déductibles : -10 764
Résultat foncier Années 2+ : 4 403 €/an
Prix d'achat du bien : 139 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 16714 3705 351798---
215 47110 6295 2114 841---
315 78010 4845 0665 296---
416 09610 3344 9165 762---
516 41810 1784 7606 239---
616 74610 0174 5996 729---
717 0819 8504 4327 231---
817 4229 6774 2597 745---
917 7719 4984 0808 273---
1018 1269 3133 8948 814---
1118 4899 1213 7029 368---
1218 8598 9223 5049 937---
1319 2368 7163 29810 520---
1419 6218 5033 08411 118---
1520 0138 2822 86411 731---
1620 4138 0532 63512 360---
1720 8217 8162 39813 005---
1821 2387 5712 15313 667---
1921 6637 3171 89914 346---
2022 0967 0541 63615 042---
2122 5386 7821 36415 756---
2222 9896 5001 08216 489---
2323 4486 20878917 241---
2423 9175 90548718 012---
2524 3965 59217418 804---
TOTAL485 813216 68977 635269 1240Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 124
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 185+239+2 946
2+3 185+1 452+1 733
3+3 185+1 589+1 596
4+3 185+1 729+1 456
5+3 185+1 872+1 313
6+3 185+2 019+1 166
7+3 185+2 169+1 016
8+3 185+2 324+861
9+3 185+2 482+703
10+3 185+2 644+541
11+3 185+2 810+375
12+3 185+2 981+204
13+3 185+3 156+29
14+3 185+3 335-150
15+3 185+3 519-334
16+3 185+3 708-523
17+3 185+3 902-717
18+3 185+4 100-915
19+3 185+4 304-1 119
20+3 185+4 513-1 328
21+3 185+4 727-1 542
22+3 185+4 947-1 762
23+3 185+5 172-1 987
24+3 185+5 404-2 219
25+3 185+5 641-2 456
Total+79 625+80 737+-1 112
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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