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2H30 DE PARIS, 1H30 DE LA MER, BOURG TOUS COMMERCES

Bien expiré
VilleMerlerault (61)
Surface150m²
Coût Total152 968€
Loyer Annuel12 941€
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 864 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3, Cheminée, Jardin

À seulement 2h30 de Paris et 1h30 de la mer, venez découvrir cette charmante maison de bourg proposée par CAZIN IMMOBILIER, idéalement située dans un bourg avec tous commerces à proximité. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une pièce de vie, une cuisine aménagée, un salon avec cheminée ainsi qu'une chambre avec WC et lave-mains, permettant une vie de plain-pied. Le premier étage dessert deux chambres et une salle d'eau avec WC, tandis que le deuxième étage accueille deux chambres supplémentaires ainsi qu'un WC. À l'extérieur, une dépendance non attenante comprenant un garage, un atelier et un grenier vient compléter l'ensemble et offre de nombreuses possibilités de rangement ou d'aménagement. Vous profiterez également d'un jardin non attenant avec appentis, idéal pour vos moments de détente. Une maison familiale pleine de potentiel, à découvrir sans tarder ! N'attendez plus, contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://cazin-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Merlerault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61240
Coordonnées : 48.702464, 0.224643
Total : 152 968€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 142 600€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1078€/mois
Loyer annuel estimé : 12941€/an
Fourchette totale : 862€ - 1350€/mois
Fourchette annuelle : 10341€ - 16195€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 230,77 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :184 616 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-55 016€ (-29.8%)
Marge achat-revente :31 648€ (17.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 968€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 877,32€
Coût de l'assurance :13 384,70€
Taxe foncière : 1 294,11€/an
Soit par mois : 107,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 078,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement complet du salon : peinture, revêtement de sol, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 150 m de tuyauterie
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 941 €/an
Calcul : 1 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 968 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 812 €
Revenus locatifs : +12 941 €
Charges déductibles : -19 812 €
Résultat foncier Année 1 : -6 871 €(Déficit de 6 871 €)
Imputable sur revenu global : 6 871 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 812 €/an
Revenus locatifs : +12 941 €
Charges déductibles : -6 812 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 129 €/an
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 941 €19 817 €4 988 €-6 876 €6 876 €--
213 200 €6 683 €4 853 €6 517 €---
313 464 €6 544 €4 715 €6 920 €---
413 733 €6 401 €4 571 €7 332 €---
514 008 €6 253 €4 423 €7 755 €---
614 288 €6 100 €4 270 €8 188 €---
714 574 €5 941 €4 112 €8 632 €---
814 865 €5 778 €3 948 €9 087 €---
915 163 €5 609 €3 779 €9 554 €---
1015 466 €5 434 €3 605 €10 032 €---
1115 775 €5 253 €3 424 €10 522 €---
1216 091 €5 067 €3 237 €11 024 €---
1316 412 €4 874 €3 045 €11 538 €---
1416 741 €4 675 €2 845 €12 066 €---
1517 076 €4 469 €2 639 €12 607 €---
1617 417 €4 256 €2 426 €13 161 €---
1717 765 €4 036 €2 206 €13 730 €---
1818 121 €3 808 €1 979 €14 312 €---
1918 483 €3 573 €1 744 €14 910 €---
2018 853 €3 330 €1 501 €15 522 €---
2119 230 €3 079 €1 250 €16 150 €---
2219 614 €2 820 €990 €16 795 €---
2320 007 €2 552 €722 €17 455 €---
2420 407 €2 275 €445 €18 132 €---
2520 815 €1 988 €159 €18 827 €---
TOTAL414 508 €130 615 €71 877 €283 893 €6 876 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 063 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 893 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 718 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 718 €-2 063 €+4 781 €
2+2 718 €+1 955 €+763 €
3+2 718 €+2 076 €+642 €
4+2 718 €+2 200 €+518 €
5+2 718 €+2 327 €+391 €
6+2 718 €+2 457 €+261 €
7+2 718 €+2 590 €+128 €
8+2 718 €+2 726 €-8 €
9+2 718 €+2 866 €-148 €
10+2 718 €+3 010 €-292 €
11+2 718 €+3 157 €-439 €
12+2 718 €+3 307 €-589 €
13+2 718 €+3 462 €-744 €
14+2 718 €+3 620 €-902 €
15+2 718 €+3 782 €-1 064 €
16+2 718 €+3 948 €-1 230 €
17+2 718 €+4 119 €-1 401 €
18+2 718 €+4 294 €-1 576 €
19+2 718 €+4 473 €-1 755 €
20+2 718 €+4 657 €-1 939 €
21+2 718 €+4 845 €-2 127 €
22+2 718 €+5 038 €-2 320 €
23+2 718 €+5 236 €-2 518 €
24+2 718 €+5 440 €-2 722 €
25+2 718 €+5 648 €-2 930 €
Total+67 950 €+85 168 €+-17 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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