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Maison 2 pièces 70 m²

Bien expiré
VillePlounéour-Ménez (29)
Surface70m²
Coût Total91 400€
Loyer Annuel6 081€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 571,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 70 m²

A vendre Contact agence Marie Morvan [Coordonnées masquées] Au pied des Monts d'Arrée dans une commune dynamique, maison de bourg à rénover avec un petit terrain et une dépendance. Au rdc, une pièce à vivre en partie cloisonnée avec un accès sur le jardin. A l'étage une grande pièce à aménager. Une dépendance en pierre . Tout à l'égout et doubles vitrages PVC. Marie MORVAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 415236652 - BREST.

Surface : 70 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Plounéour-Ménez
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29410
Coordonnées : 48.421486, -3.916853
Total : 91 400€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 48 200€
Valeur du bien : 88 200€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 507€/mois
Loyer annuel estimé : 6081€/an
Fourchette totale : 397€ - 648€/mois
Fourchette annuelle : 4758€ - 7772€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :27,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 479,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 258,68€
Coût de l'assurance :8 226,00€
Taxe foncière : 608,11€/an
Soit par mois : 50,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 506,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 1.3/5 visible sur photos - espace en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200 €(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (pose incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 9500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:6 400€
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 160€/m² = 6400€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation lourde salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plounéour-Ménez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 081 €/an
Calcul : 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 400 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 196 €
Revenus locatifs : +6 081 €
Charges déductibles : -52 196 €
Résultat foncier Année 1 : -46 115 €(Déficit de 46 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 996 €/an
Revenus locatifs : +6 081 €
Charges déductibles : -3 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24715.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 081 €52 199 €3 062 €-46 118 €21 400 €24 718 €24 718 €
26 203 €3 918 €2 981 €2 285 €--22 433 €
36 327 €3 833 €2 896 €2 493 €--19 940 €
46 453 €3 746 €2 809 €2 707 €--17 233 €
56 582 €3 656 €2 719 €2 926 €--14 307 €
66 714 €3 563 €2 626 €3 151 €--11 156 €
76 848 €3 467 €2 529 €3 382 €--7 774 €
86 985 €3 367 €2 430 €3 618 €--4 155 €
97 125 €3 264 €2 327 €3 861 €--294 €
107 267 €3 157 €2 220 €4 111 €---
117 413 €3 047 €2 109 €4 366 €---
127 561 €2 932 €1 995 €4 629 €---
137 712 €2 814 €1 877 €4 898 €---
147 867 €2 692 €1 755 €5 175 €---
158 024 €2 566 €1 628 €5 458 €---
168 184 €2 435 €1 498 €5 750 €---
178 348 €2 300 €1 362 €6 049 €---
188 515 €2 160 €1 222 €6 355 €---
198 685 €2 015 €1 078 €6 670 €---
208 859 €1 865 €928 €6 994 €---
219 036 €1 710 €773 €7 326 €---
229 217 €1 550 €613 €7 667 €---
239 401 €1 384 €447 €8 017 €---
249 589 €1 213 €276 €8 376 €---
259 781 €1 035 €98 €8 746 €---
TOTAL194 780 €115 887 €44 259 €78 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 277 €-6 420 €+7 697 €
2+1 277 €0 €+1 277 €
3+1 277 €0 €+1 277 €
4+1 277 €0 €+1 277 €
5+1 277 €0 €+1 277 €
6+1 277 €0 €+1 277 €
7+1 277 €0 €+1 277 €
8+1 277 €0 €+1 277 €
9+1 277 €0 €+1 277 €
10+1 277 €+1 145 €+132 €
11+1 277 €+1 310 €-33 €
12+1 277 €+1 389 €-112 €
13+1 277 €+1 469 €-192 €
14+1 277 €+1 552 €-275 €
15+1 277 €+1 637 €-360 €
16+1 277 €+1 725 €-448 €
17+1 277 €+1 815 €-538 €
18+1 277 €+1 907 €-630 €
19+1 277 €+2 001 €-724 €
20+1 277 €+2 098 €-821 €
21+1 277 €+2 198 €-921 €
22+1 277 €+2 300 €-1 023 €
23+1 277 €+2 405 €-1 128 €
24+1 277 €+2 513 €-1 236 €
25+1 277 €+2 624 €-1 347 €
Total+31 925 €+23 668 €+8 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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