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Maison à vendre

VilleValensole (04)
Surface58m²
Coût Total95 440€
Loyer Annuel6 842€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 948,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salon (total 18 m²), 1 chambre, Balcon

Nous vous proposons cette maison de village d'environ 58 m² comprenant au rez-de-chaussée salon séjour, cuisine simple, chambrette, wc et au 1er étage grande chambre de 20 m² , salle d'eau, wc, rangement et petit balcon. Une cave dont l'accès se fait par l'extérieur complète l'ensemble. Ce bien est situé dans le centre du village. Prévoir des travaux de rénovation (électricité, isolation, sanitaire, escalier intérieur ..) Mireille LACOURTY agt co

Ville : Valensole
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04210
Coordonnées : 43.827563, 5.945867
Total : 95 440€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 36 040€
Valeur du bien : 91 040€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 9.83€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6842€/an
Fourchette totale : 392€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 4708€ - 9943€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 678,57 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :155 357 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-100 357€ (-64.6%)
Marge achat-revente :59 917€ (38.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 898,54€
Coût de l'assurance :8 351,00€
Taxe foncière : 684,18€/an
Soit par mois : 57,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 570,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 456 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 58 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol en carrelage et peinture des murs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 040 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:3 480€
    Isolation toiture/combles: 58 m² × 60€/m² = 3480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€/fenêtre = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9600€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valensole (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 842 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 440 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 357 €
Revenus locatifs : +6 842 €
Charges déductibles : -40 357 €
Résultat foncier Année 1 : -33 515 €(Déficit de 33 515 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 115 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 317 €/an
Revenus locatifs : +6 842 €
Charges déductibles : -4 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 525 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12114.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 842 €40 360 €3 302 €-33 518 €21 400 €12 118 €12 118 €
26 979 €4 233 €3 215 €2 745 €--9 373 €
37 118 €4 144 €3 126 €2 974 €--6 398 €
47 261 €4 051 €3 033 €3 210 €--3 189 €
57 406 €3 955 €2 937 €3 451 €---
67 554 €3 856 €2 837 €3 698 €---
77 705 €3 752 €2 734 €3 953 €---
87 859 €3 646 €2 628 €4 213 €---
98 016 €3 535 €2 517 €4 481 €---
108 177 €3 421 €2 403 €4 756 €---
118 340 €3 302 €2 284 €5 038 €---
128 507 €3 180 €2 162 €5 327 €---
138 677 €3 053 €2 035 €5 624 €---
148 851 €2 921 €1 903 €5 929 €---
159 028 €2 785 €1 767 €6 243 €---
169 208 €2 644 €1 626 €6 564 €---
179 392 €2 498 €1 480 €6 895 €---
189 580 €2 346 €1 328 €7 234 €---
199 772 €2 190 €1 172 €7 582 €---
209 967 €2 028 €1 009 €7 940 €---
2110 167 €1 859 €841 €8 307 €---
2210 370 €1 685 €667 €8 684 €---
2310 577 €1 505 €487 €9 072 €---
2410 789 €1 319 €300 €9 470 €---
2511 005 €1 125 €107 €9 879 €---
TOTAL219 146 €109 394 €47 899 €109 752 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 437 €-6 420 €+7 857 €
2+1 437 €0 €+1 437 €
3+1 437 €0 €+1 437 €
4+1 437 €0 €+1 437 €
5+1 437 €+79 €+1 358 €
6+1 437 €+1 110 €+327 €
7+1 437 €+1 186 €+251 €
8+1 437 €+1 264 €+173 €
9+1 437 €+1 344 €+93 €
10+1 437 €+1 427 €+10 €
11+1 437 €+1 511 €-74 €
12+1 437 €+1 598 €-161 €
13+1 437 €+1 687 €-250 €
14+1 437 €+1 779 €-342 €
15+1 437 €+1 873 €-436 €
16+1 437 €+1 969 €-532 €
17+1 437 €+2 068 €-631 €
18+1 437 €+2 170 €-733 €
19+1 437 €+2 275 €-838 €
20+1 437 €+2 382 €-945 €
21+1 437 €+2 492 €-1 055 €
22+1 437 €+2 605 €-1 168 €
23+1 437 €+2 722 €-1 285 €
24+1 437 €+2 841 €-1 404 €
25+1 437 €+2 964 €-1 527 €
Total+35 925 €+32 926 €+2 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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