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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChitray (36)
Surface102m²
Coût Total140 230€
Loyer Annuel9 626€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Maison située à 20 min du BLANC et D'ARGENTON SUR CREUSE, elle a une superficie de 102 m².

Elle est composée au RDC : d'une entrée, un séjour avec parquet et cheminée, une cuisine avec placards, une chambre avec parquet et cheminée, une salle de douche avec wc. Au 1er étage : deux chambres avec parquet et cheminées, une salle de bains, un grenier. Garage et cave. Terrain clos et arboré d'environ 370m2.

Double vitrage - Fosse septique - Chaudière gaz avec cuve enterrée.

Contactez votre conseiller Endie Immobilier : POUPINEAU Nicolas - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : TOURS RSAC N° 521 927 764 - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030054742) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Chitray
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36800
Coordonnées : 46.650746, 1.358686
Total : 140 230€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 48 430€
Valeur du bien : 133 430€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9626€/an
Fourchette totale : 609€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 7306€ - 12683€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :652,17 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :66 521 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+18 479€ (+27.8%)
Marge achat-revente :-73 709€ (-110.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 127,86€
Coût de l'assurance :12 270,13€
Taxe foncière : 962,61€/an
Soit par mois : 80,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (102 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon complet (environ 35 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 430 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:4 080€
    Isolation combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 050€
    Peinture salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 626 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 707 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 230 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 591 €
Revenus locatifs : +9 626 €
Charges déductibles : -54 591 €
Résultat foncier Année 1 : -44 964 €(Déficit de 44 964 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 564 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 161 €/an
Revenus locatifs : +9 626 €
Charges déductibles : -6 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 466 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23564.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 626 €54 595 €4 712 €-44 969 €21 400 €23 569 €23 569 €
29 819 €6 040 €4 587 €3 779 €--19 790 €
310 015 €5 911 €4 457 €4 104 €--15 686 €
410 215 €5 777 €4 323 €4 439 €--11 247 €
510 420 €5 638 €4 185 €4 781 €--6 466 €
610 628 €5 495 €4 041 €5 133 €--1 333 €
710 841 €5 347 €3 893 €5 494 €---
811 057 €5 193 €3 740 €5 864 €---
911 279 €5 035 €3 581 €6 244 €---
1011 504 €4 870 €3 417 €6 634 €---
1111 734 €4 701 €3 247 €7 034 €---
1211 969 €4 525 €3 072 €7 444 €---
1312 208 €4 343 €2 890 €7 865 €---
1412 452 €4 155 €2 702 €8 297 €---
1512 701 €3 961 €2 507 €8 741 €---
1612 955 €3 759 €2 306 €9 196 €---
1713 215 €3 551 €2 098 €9 663 €---
1813 479 €3 336 €1 882 €10 143 €---
1913 748 €3 113 €1 660 €10 635 €---
2014 023 €2 883 €1 429 €11 141 €---
2114 304 €2 644 €1 191 €11 660 €---
2214 590 €2 397 €944 €12 193 €---
2314 882 €2 142 €689 €12 740 €---
2415 179 €1 878 €425 €13 301 €---
2515 483 €1 605 €151 €13 878 €---
TOTAL308 328 €152 893 €68 128 €155 434 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 021 €-6 420 €+8 441 €
2+2 021 €0 €+2 021 €
3+2 021 €0 €+2 021 €
4+2 021 €0 €+2 021 €
5+2 021 €0 €+2 021 €
6+2 021 €0 €+2 021 €
7+2 021 €+1 248 €+773 €
8+2 021 €+1 759 €+262 €
9+2 021 €+1 873 €+148 €
10+2 021 €+1 990 €+31 €
11+2 021 €+2 110 €-89 €
12+2 021 €+2 233 €-212 €
13+2 021 €+2 360 €-339 €
14+2 021 €+2 489 €-468 €
15+2 021 €+2 622 €-601 €
16+2 021 €+2 759 €-738 €
17+2 021 €+2 899 €-878 €
18+2 021 €+3 043 €-1 022 €
19+2 021 €+3 191 €-1 170 €
20+2 021 €+3 342 €-1 321 €
21+2 021 €+3 498 €-1 477 €
22+2 021 €+3 658 €-1 637 €
23+2 021 €+3 822 €-1 801 €
24+2 021 €+3 990 €-1 969 €
25+2 021 €+4 163 €-2 142 €
Total+50 525 €+46 630 €+3 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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